Uno de los temas que más conflictos generan en las comunidades de propietarios es el que atañe a los elementos comunes y su convivencia con lo privado. Filtraciones de la cubierta o terraza a un piso, problemas en las bajantes, cerramiento de balcones que dan a la fachada… todo ello genera muchos quebraderos de cabezas y situaciones difíciles de resolver en un primer momento.
En esta entrada definiremos el elemento y la zona común y privada según la normativa vigente y expondremos, en publicaciones siguientes, casos o ejemplos concretos.
Definiciones
Zonas y elementos comunes
Según el Código Civil, en su artículo 396, se pueden definir los siguientes elementos:
Zonas cuya propiedad es de la comunidad que no tengan la consideración de privadas se denominan comunes.
Sobre los elementos comunes del edificios, son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como:
- el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas;
- elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga;
- las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;
- el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo;
- los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar;
- las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos;
- las de detección y prevención de incendios;
- las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo;
- las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Zonas y elementos privativos
Se entiende como zonas privativas las delimitadas en la escritura de propiedad horizontal como de propiedad y uso exclusivo de los propietarios individuales.
Son elementos privativos todos los que estén dentro de las zonas privativas (salvo las consideradas comunes), estén a la vista o no, incluyendo todas las conducciones de agua internas, los desagües hasta el enganche con la red o bajante general, así como las instalaciones de suministro desde la entrada a la vivienda.
Arreglos en elementos comunes o privativos
No se necesitará consentimiento de la comunidad para las obras que un propietario realice en el interior de su casa, siempre y cuando no afecte a elementos comunes. Es suficiente con informar al presidente de la comunidad.
Si se provocan daños en la propiedad privada, el propietario afectado tendrá derecho a recibir una indemnización por los deterioros ocasionados. Si el paso ha de efectuarse a través de un local, cuyo propietario se ve obligado a cerrarlo total o parcialmente, la indemnización consistirá en el daño emergente y lucro cesante.
Si un propietario se negase a consentir la entrada en su vivienda o local para realizar las obras, la comunidad podría acordar por mayoría simple iniciar acciones judiciales por los daños y perjuicios derivados de la oposición del vecino.
Soy propietaria de un dúplex con una tercera planta de azotea, cuyo acceso se realiza a traves de mi dúplex. En los estatutos de la escritura viene como » elemento.de propiedad privativa». Tengo problemas de humedades que afectan a la pared de una de las habitaciones superiores. Así mismo la pared que se moja, colinda con una junta de dilatación del edificio. La comunidad me ha comentado que si el problema de las humedades viene ocasionado a través de la junta de dilatación, me la arreglarán, pero si es problema de la tela asfáltica deL suelo de la azotea, el arreglo lo tengo que sufragar yo, ya que la azotea es mía. ¿ Es esto así? El edificio tiene 17 años de antigüedad. Gracias
Hola, querida propietaria, lo comentado por tus vecinos es correcto. Si en la escritura se especifica que es un «elemento de propiedad privativo» eso prevalece, por lo que tendrás que sufragar tú su reparación. En el caso de ser un problema derivado por la junta de dilatación, será la comunidad la responsable.
¡Un saludo y gracias por contar con nosotros!
Gracias por su rápida respuesta a lo arriba consultado. Me guataria poner en consideración,lo que desde mi punto de vista, me cuestiono….¿Soy yo la responsabe del mantenimiento de la cubierta del edificio y de la tela asfáltica del mismo. ? La azotea en cuestión, es a la vez azotea y cubierta, al menos desde mi punto de vista. Gracias de nuevo.
Lo que dice la escritura es lo que se tomará en consideración. Si se especifica que es un elemento privativo, sí, usted se tiene que hacer cargo de su mantenimiento. Exactamente, ¿qué es lo que figura en la escritura, «elemento privativo» o «uso y disfrute privado»? ¿Esa cubierta o azotea cubre las propiedades de otros propietarios?
Si se trata de la tela asfaltica esto es un elemento común que en ningun caso es responsabilidad de mantenimiento por parte del propietario. Aunque en la escritura esté considerado elemento privativo prevalece su condición de cubierta del edificio. Pero además aunque fuese el caso de una terraza que no fuese cubierta, la tela asfaltica siempre es elemento común. Hay muchas sentencias que así lo disponen, y hay que recurrir al 396 del Codigo Civil
Hola.
Aveces la terraza del ático es privada, según escritura( pocas veces) porque en realidad sólo es cubierta de la propia vivienda. Si es cubierta del edificio la escritura dirá que es de uso privado pero elemento común.
Un saludo
Buenas a ver si me podéis orientar, nos ha demandado el vecino del edificio que linda con el nuestro,porque dice que tiene filtraciones por la junta de dilatacion, nuestro edificio se construyó en 1980 y el de el es de 1999 lo hicieron posterior y su constructora es la que hizo la junta de dilatacion, y nos pide la mitad de la reparación .
Les agradecería si me pudieran orientar sobre el tema
Buenos dias:
Esta incidencia es muy común. Normalmente la reparación de la junta de dilatación es devengada al 50% por cada una de las propiedades.
La reparación de los daños causados serian devengada por cada comunidad individualmente.
Un saludo.
Hola, soy presidente de una comunidad de vecinos, mi problema es que el ayuntamiento saco una normativa para poner un contador de agua entre el grupo de presion y los contadores individuales, hasta ahi bien, pero resulta que en dicha normativa dice que nos cobraran la cuota de servicio del contador comunitario, lo mismo del agua de entrada como de alcantarillado, esta cuota de servicio ya la pagamos individualmente, por lo que pensamos los vecinos que debe de ser ilegal. me podrian decir donde podemos recurrir, estamos hablando de alrededor de 90 euros cada trimestre. he puesto una reclamacion al ayuntamiento pero me han dicho que las archivan y no les hacen caso.
Gracias por su atencion
Un saludo.
Este contador, supongo que es el que hay en casi todas las comunidades para el servicio de agua de la propia comunidad. En las comunidades que nosotros administramos se paga unos 30 € al bimestre, pues el consumo es relativamente pequeño no llega nunca a 1 metro cubico de agua.
Este recibo es un recibo normal como el que pagamos en las casas y lleva incluido todos los impuestos que aplica el ayuntamiento a una vivienda es legal, lo que no es normal es el consumo que al parecer tenéis, pues ya os digo que si es para el servicio de limpieza de la comunidad están pagando todas sobre 30 € cada 2 meses.
Un saludo.
Gracias por su contestacion, pero el contador que me dicen para limpieza de escalera lo pagamos aparte, este es un contador por donde pasa toda el agua de consumo de la comunidad, que cuando vienen a tomar nota miran lo m3 y descuentan los consumidos individualmente, el de la comunidad para limpieza tambien, por lo que siempre da 0 de consumo. El Ayuntamiento de mi ciudad saco una ordenanza por el cual estamos obligados a tener dicho contador antes del grupo de presion y todos lo demas contadores. Yo comprendo que nos puedan obligar a poner este contador y a pagar por su mantenimiento, lo que no me parece justo y no se si es de ley es que nos cobren cuota de servicio de este contador, cuando ya lo pagamos individualmente. Un mantenimiento de contador nos supondria unos 12 o 15 euros al trimestre y de esta manera pagamos entre 85 a 90 euros al trimestre.
No se si me he sabido explicar, Espero su respuesta
Un saludo Juan Lorenzo
Hola, soy propietaria de un bajo con una terraza de uso privativo de patio de vecinos de comunidad. Las baldosas son como las de la calle, me explico, un fastidio a la hora de limpiar y, me gustaría cambiarlas por unas más fáciles de limpiar y a la vez un poco más estéticas. Además, me gustaría hacer un cerramiento, para proteger un poco la caldera cuando la cambie y la tenga que sacar de cocina a exterior. Sería posible? Qué requisitos necesitaría y pasos a seguir? Gracias mil
Disculpa por el retraso en responder.
Hacer un pequeño cerramiento para proteger una caldera o un pequeño armario no es una obra. Si el cerramiento fuese de obra si necesitarías permiso pero si va a ser de aluminio o similar no es necesario pedirlo a la comunidad.
Para cambiar el suelo si que debes solicitar permiso a la comunidad y siempre respetando las inclinaciones que tiene la terraza.
¡Un fuerte saludo y gracias por leer nuestro blog!
Buenas tardes. Vivo en una casa adosada. Con respecto a las zonas comunes y privativas, en las escrituras no pone nada, únicamente que se ajustarán al artículo 396 del CC y a la LPH. Mis dudas son las siguientes:
1- Cuando se habla de revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, ¿también se refiere a las baldosas de las terrazas y balcones?
2- Las terrazas de cada vivienda están separadas entre ellas y de las zonas comunes por un muro de pequeña altura y a continuación una valla. ¿Esos elementos se considerarían comunes?
3- ¿Se consideran las persianas de una ventana un elemento de cierre y por tanto elemento común? Es decir, si a un vecino se le estropea la persiana, ¿se debe de hacer cargo la comunidad?
4- Cuando se adquiere la vivienda, la misma incorpora un foco en cada una de las terrazas, el cual está instalado en la parte de fachada de cada terraza. Si entrara agua por el cableado de ese foco hacia el interior de la vivienda, ¿tendría que hacerse cargo la comunidad de la reparación?
5- Las máquinas de aire acondicionado son particulares de cada vecino, pero están ubicadas en el techo de cada vivienda, el cual, según el artículo 396 del CC se consideraría zona común. Si entrara agua por la entrada de los tubos a la vivienda, ¿se haría cargo de la reparación la comunidad?
Muchas gracias y un saludo.
Si. Todo lo que son revestimientos de fachada, suelos, tejados son considerados elementos comunes en el sentido de que ningún propietario puede modificarlos a voluntad sin previo acuerdo en la forma que la LPH prevé para cada tipo de actuaciones.
Pero en el sentido en que usted pregunta sobre si todos los propietarios deben reparar las fachadas de otros, la ley también es clara: no
El articulo 9 de la LPH en su apartado e dice lo siguiente:
Son Obligaciones de cada propietario:
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización
Esperamos haber respondido a sus cuestiones.
Hola, me instalaron hace 15 días un aire acondicionado de ‘conducto’, es decir con una máquina en la azotea del edificio, y una máquina enfriadora en el falso techo de mi cuarto de baño. La preinstalación del aire acondicionado estaba de obra (los tubos que comunican la azotea con mi cuarto de baño). El edificio tiene aprox 20 años.
Tras unos días de funcionamiento, se ha abierto una fuga en las líneas que van desde la máquina de la azotea hasta la máquina de mi cuarto de baño, el gas pierde la presión y todo deja de funcionar.
Mi pregunta es: ¿los tubos mencionados son elementos comunes, ya que vienen de obra y todos los vecinos disponen de su propio sistema? ¿la reparación de la fuga la tiene que realizar la Comunidad o yo mismo, si es que los tubos son un elemento privativo?
Muchas gracias
Hola, Jorge. Este caso podría ser similar al de los conductos de agua potable. Según el Código Civil, en su artículo 396, los elementos que solo sirvan a un propietario, serán privativos en el entorno de la vivienda, siendo comunitarios en el paso por zonas comunes o otras privadas distinta a la suya. Puede ver un gráfico en el artículo siguiente: http://adfincas-ar.es/privativo-o-comunitario-conductos-agua-desague/
Luego, la Ley de Propiedad Horizontal, según artículo 9º apartado e, un propietario se debe hacer cargo de los gastos comunes según participación fijada … y cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Este sería un caso en el que esa instalación sólo sirve a su vivienda, por lo que es susceptible de individualización.
En esta situación, normalmente, la justicia se suele decantar por lo dictado en el Código Civil. Por lo que entendemos que si la fuga se encuentra en la parte de la instalación dentro de su vivienda, tendrás que hacer frente al pago, mientras que si es en otro tramo que discurra por zonas comunes, se tendría que hacer cargo la comunidad.
Esperamos haber sido de ayuda.
Un saludo!
Me gustaria saber que requisitos debe de cumplir un presupuesto de reparacion y pintura de zonas comunes en duplex o adosado que supera los 40.000 euros. Me refiero a requisitos para ser aprobado por la comunidad, que tipo de mayoría, si se tiene que especificar los tipos de arreglos y si estan en zonas comunes, materiales, etc
Si es una obra necesaria porque la fachada está en mal estado (griestas, humedades, afecta a temas de salubridad) se necesita mayoría.
Si es una acción simplemente estética se puede obligar con el voto favorable de las 3/5 partes. Si no se supera, se podría obligar si existe mayoría y el coste no excede de tres mensualidades de gastos ordinarios.
En cuanto al presupuesto, cuanto más detallado mejor, para no tener problemas y saber perfectamente el coste y cada uno de las partidas y reparaciones que se han de realizar.
Un saludo!
Si la derrama exigida para estos arreglos de pintura y albañilería en las zonas comunes exceden de un pago de mas de tres mensualidades, esto es, se pide una aportación mensual de mas del doble de la cuota mensual de la comunidad, por un tiempo de 12 meses. ¿Es legal? cuota mensual 79 euros derrama mensual 175 euros, durante 12 meses…
Atentamente Manuel Falcón.
Al exceder la cifra, se deberá obtener el voto favorable de las 3/5 partes.
Vivo en un bajo.la edificación tiene 63añosy tengo humedades en todo el perímetro de mi casa .después tengo un muro de carga en mitad de mi casa que delimita habitación y cocina de con el salón.este muro tiene 3 puertas las cuales están los marcos negros de humedad..es responsable la comunidad de vecinos.y este muro de carga es un elemento común…gracias
Buenos días. En ambos problemas la comunidad debe proponer una solución. Si como comenta tiene todo el perímetro con humedades, seguramente se trate de problemas de capilaridad, proviniente del suelo. Y en el caso del muro de carga, de ser así, se trata de un elemento común.
Si su comunidad necesita asesoramiento de arquitectos para solucionar el problema, no dude en contactar con nosotros directamente.
¡Un saludo y gracias por comentar!
Gracias por la rapidez de contestación…y si la comunidad no quiere poner solución cuáles son los pasos a seguir…tengo seguro de hogar.sirve para algo en estos casos
Podría usar el seguro de su hogar para solicitar que un perito dictamine el origen del problema.
Si en ese informe se responsabiliza a la comunidad por ser un problema comunitario, y ésta no quiere poner solución, la única manera de actuar es por vía legal. Deberá demandar a su comunidad para que se haga cargo, ya que así se especifica en la Ley de Propiedad Horizontal. Otra manera de afrontarlo sería usar servicios de mediación, normalmente bastante más económicos. Al solicitar la mediación, se pondrán en contacto con la otra parte, intentado llegar juntos a un acuerdo que beneficie a ambos.
Si quiere más información no dude en ir al Colegio de Administradores, allí le podrán resolver cualquier duda o podrá solicitar los servicios de mediación.
Gracias…la verdad esttoy un poco desesperado con este tema.un saludo y muchas gravias
No hay de qué. No dudes en contactar con nosotros para cualquier cosa. ¡Saludos!
Soy propietario de un duplex adosado con su correspondiente tejado individual al igual que el resto de los otros 38 duplex.
Cuando he tenido problemas en el tejado lo he reparado por mi cuenta ya que creo lógico que es mi tejado individual.
Ahora bien, existen unos 16 comuneros que alegan que los problemas que padecen de humedad en sus tejados es responsabilidad de la comunidad, al ser los tejados zonas comunes.
Que uso común tiene mi tejado que sólo sirve al cobijo de mi propiedad.
Son zonas comunes estos tejados? Gracias
En este caso y debido a que es un claro elemento susceptible de individualización, las reparaciones y el mantenimiento de esas cubiertas correría a cargo de cada propietario, de manera privativa e individual. Te remito al artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal:
1. Son obligaciones de cada propietario:
[…]
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Esperamos que esto aclare todas la dudas. No dudes en volver a escribirnos para cualquier otra aclaración.
¡Saludos!
Puede el presidente de una comunidad cambiar el mediador/agente de la póliza de seguros que tiene contratada dicha comunidad sin que varie por ello precio, garantias etc.
¡Hola! No puede, deberá consultarlo en junta y que la decisión se apruebe por mayoría simple. ¡Esperamos haberte ayudado!
Gracias, la decisión se tratará en reunión, por eso quiero saber si los otros propietarios pueden pedir el cambio de cerramientos. Al no saber si son comunes o no (no son de obra)
Buenos días. Soy presidenta de una comunidad. Estamos pidiendo presupuestos para el arreglo y aislamiento de las fachadas, incluyendo las de patio de luces. El caso es que la mayoría de los pisos tienen cerramiento en los balcones y doble ventanal en las ventanas de los patios de luces. La arquitecta me dice que sale más económico hacerles el cerramiento a los que faltan que revestir los balcones abiertos (sé que son zonas comunes). La pregunta es si el resto de los cerramientos (pagados por cada propietario) pasan a ser elemento común y si algún propietario o todos pueden exigir que se le cambien los ceramientos (ahora más eficientes) y si los que se cierren pueden exigir características de calidad. Sé que solo es una alternativa. Por ultimo al hacer el cerramiento, los balcones dejan de ser comunes?
¡Hola, María Paz!
Los nuevos cerramientos pasarían a ser privativos, así mismo los ya instalados también; es más, si hubiera algún daño originado por éstos, sería el propietario el responsable y deberá encargarse de la reparación.
Todos los demás elementos que configuren la piel del edificio, sí que siguen siendo elementos comunes.
Comentarte que para que los balcones y los cerramientos sean elemento común, se debería haber aprobado en junta de manera unánime, así mismo incorporar nuevos cerramientos también se tendría que haber aprobado de esta manera. No obstante, es una práctica que se ha venido permitiendo.
Esperamos haberte ayudado 🙂
Gracias por tu respuesta. Si tras la reunión, se decide no hacerle los cerramientos a los vecinos que tienen abiertos los balcones, ellos ¿se pueden negar a que le hagan las obras? Dicen que por el aislamiento y revestimiento, les quedaría un balcon de 80 cm de ancho (actualmente 1 mt.)
Gracias por las respuestas. Me ayudan mucho a decidir como encarar las obras. Gracias.
Hola de nuevo María Paz.
A riesgo de equivocarnos, imaginamos que las obras que nos comentas se hacen porque la fachada está deteriorada. Si es así, para la decisión de hacer la obra, con mayoría simple es suficiente. Si fuera únicamente por estética sería necesaria unanimidad.
En esa misma reunión, y ya que tenéis las sugerencias de la arquitecta, también se pueden decidir las soluciones y las obras que se van a acometer. Si las dos posibilidades son esas, o bien cerrar o bien dejarlo abierto y aislar los muros, tendrán que decidir cual de las dos quieren, puesto que la junta aprueba por mayoría acometer la mejora de la envolvente del edificio. Otra idea sería buscar una segunda opinión o valorar otras opciones.
Saludos!!
Gracias de nuevo. Efectivamente las fachadas se hacen con el fin de repararlas (es un edificio de más de 40 años y absolutamente todas (9 fachadas) necesitan reparación de grietas y dinteles) y aprovechando la obra, mejorar la eficiencia energética ya que tenemos calefacción central de gasóleo.
Por esto último es mi pregunta: ¿ Los vecinos que tienen los balcones abiertos, se pueden negar a que se les ponga en sus paredes el aislamiento térmico? Teniendo en cuenta que a superficie será reducida. Aunque se vote por mayoría?
Gracias por tu sugerencia, la tengo en cuenta y perdón por tantas dudas y preguntas. Espero con esta nueva respuesta, no molestarte más.
Gracias.
No podrían negarse. Si no quieren poner el cerramiento y, al dejarlo abierto, esa es la única opción para reparar y mejorar la fachada, deberán atenerse a lo decidido en junta.
🙂
Muchísimas gracias, sus respuestan aclararon mis dudas y ya puedo ir segura del aspecto legal y condiciones, para resolver satisfacoriamente cualquier diferencia.
Gracias por vuestra labor y por la rapidez de las respuesta. Se merecen un 10, por aclarar las cosas y por la solidaridad al hacerlo sin ánimo de lucro. Es una página que recomendaré y tendré como al médico de cabecera.
¡Gracias por tus palabras! Nos anima mucho ver que este blog os resulta de ayuda con vuestras dudas 🙂
En un chalet adosado con jardín de uso privado. El desagüe del tejado que baja al jardín se ha roto. Se está hundiendo el terreno haciéndose un hueco en el muro con el jardín contiguo.
Tanto el desagüe como, en este caso, el hundimiento del jardín ¿son elementos comunes.?
Quién se tiene que hacer cargo del gasto? El propietario o la comunidad?
¡Buenos días, Arantxa!
Por lo que nos comentas entendemos que se trata del tramo vertical de las canalizaciones para recogida de aguas pluviales del tejado.
A ser un elemento susceptible de individualización, puesto que solo se usa por tu vivienda, se trataría de un elemento privado, tendría que hacerse responsable el propietario.
Si fuera compartido con la vivienda colindante, el gasto se repartiría entre los dos propietarios.
¡Un saludo y no dudes en preguntar más dudas!
Gracias por la respuesta. Me queda la duda d hundimiento del jardín en la que dicen el resto de vecinos que ellos tienen una arqueta que les puso el constructor para solucionar la bajada del agua. Es tema mio o de la comunidad?
Se trataría de nuevo de un tema privativo. En este caso, si la vivienda es de reciente construcción puede contemplar reclamar al construcctor que pongan la arqueta, como a sus vecinos. En cualquier caso, poner la arqueta o la reclamación, son cuestiones privativas, no de la comunidad.
Buenas tardes, soy propietaria de una casa adosada. Hay 3 propietarios que tienen grietas desperfectos en sus escaleras de acceso a sus viviendas que necesitan ser subsanados. Mi pregunta es: las escaleras/accesos a las casas son privativos o comunitarios?
Gracias por la contestación
¡Hola! Si se trata una comunidad de casas adosadas en general son pocos los elementos comunes. Rampas de garaje, el recinto del garaje o elementos que se usen por varios vecinos. En este caso por lo que entiendo, se trata de un elemento que solo usan los propietarios de cada casa, por lo que sus reparaciones deberén ser acometidas por cada uno de ellos.
¡Gracias a ti por comentar! Un saludo 🙂
Buenos días,
Acabo de adquirir un entresuelo con salida a un patio de luces. En las escrituras consta que mi propiedad es «piso de
superficie construida setenta y cuatro metros,
ochenta y nueve decímetros cuadrados, más terraza
de cuatro metros, cincuenta decímetros cuadrados» con lo que se supone que el patio de luces es privado, no?
La duda es que quiero colocar allí el calentador del gas y no sé si he de tener permiso de la comunidad de vecinos.
¡Buenos días, Eva! Entendemos que si en la escritura de tu propiedad está contemplado ese espacio con privativo, es privativo; podrás por tanto poner el calentador sin problemas. Lo único, te recomendamos, que consultes con tu suministrador de gas o técnico si la colocación de ese aparato ahí cumpliría la normativa o las recomendaciones en relación con la expulsión de gases, al tratarse de un espacio bastante reducido.
¡Un saludo!
Buenos días vivo en un residencial de casas adosadas y un vecino tiene filtraciones por el tejado.? Este debe repararlo la comunidad o los propietarios? ¿Podria poner yo una placa solar en el mio si no había una comunidad de vecinos comunicada por el banco? Es decir, el banco la creo sin notificárselo a los vecinos
¡Buenos días, Esther!
En cuanto a la reparación del tejado, tu vecino se tiene que hacer cargo. Se trata de un elemento susceptible de individualización ya que solo lo usa él y por tanto sus reparaciones son privativas.
Y sobre lo que comentas de la placa solar: En principio se aplicaría la misma norma, al ser un elemento individualizable, no tendría que pasar por la comunidad para aprobar un cambio o mejora. No obstante, sí deberás tener en cuenta que ese elemento quede integrado en la estética común del complejo. Si crees que va a quedar muy visible, no estaría de más que lo comentes en junta por si hubiera alguien que pueda manifestar alguna objeción.
Esperamos haberte ayudado. ¡Un saludo!
Muchísimas gracias, me han ayudado muchísimo
buenos dias, adquiri en el 2012 una vivienda duplex en una urbanizacion y resulta que tengo en mi patio una pared levantada en mitad del patio donde se encuentra una centralita de todos los contadores de luz de los vecinos en la cual hay abierto un acceso por los pasillos de la comunidad por donde acceden a la lectura de los mismos,yo tengo la misma cuota de participacion en mis escrituras que todos los demas vecinos,y sin embargo dispongo de la mitad de metros de patio,siendo las viviendas exactamente iguales y pago igual que ellos cara a la comunidad y al ibi,les he pedido en una reunion que se cambie esa centralita a una zona comun y se me devuelva mi terreno y se han negado argumentando que ya compre la vivienda asi y eso ha estado hay de siempre y que lo consideran zona comun….¿cuales son mis derechos si en los planos de obra publica ni en las escrituras publicas aparece esa centralita ?gracias ,un saludo.
¡Buenos días, Lucía!
Si como indicas en tu escritura ese espacio aparece como parte de tu propiedad, tienes el derecho de exigir que se modifique y se lleve a una zona común tal y como indicas.
Si la comunidad se opusiera, que según comentas ha sido así, tendrás que emprender acciones legales para que se modifique.
Te aconsejamos que comentes tu caso con tu abogado y te recomiende qué opciones tienes, ya que es posible que también se tenga que incluir al constructor si se trata de una negligencia por su parte al tener en cuenta esa centralita.
¡Un saludo!
Hola,
Soy propietaria de un segundo piso en un edificio de tres plantas que tiene una galería acristalada que va desde la solera del primer piso hasta la solera del tejado.
Cada uno de los pisos disfruta, visto desde dentro y hablando en sentido vertical, de dos paneles acristalados, que empiezan en el suelo y acaban a unos 30 cm. del techo. El espacio entre la parte superior de la ventana y el techo que se ve desde el interior del piso es un panel opaco de PVC negro, al igual que los marcos de las ventanas.
Vista la galería desde fuera, el acristalamiento es continuo. Entre la parte superior de las ventanas de la galería de un piso y la inferior del piso superior, se ven tres capas: el panel opaco de PVC negro en el interior, y un doble cristal en el exterior. Este tramo en unos 2/3 de su altura es el cerramiento del piso inferior y en aproximadamente 1/3 es el cierre/recubrimiento del forjado entre los dos pisos.
Es decir, que por fuera del edificio se ve que la galería es un elemento continuo a lo alto de toda la fachada del edificio que alterna dos paneles de cristal transparente con uno de cristal+panel opaco que permite ocultar el forjado, mientras que por dentro, la galería no es acristalada en toda la altura del piso.
No sé si se entiende bien la descripción.
El caso es que es una fachada muy soleada y los cristales interiores del panel opaco entre mi piso y el tercero (también está empezando a pasar entre el primero y el segundo) están rotos probablemente debido a las altas temperaturas que soportan.
Yo lo notifiqué a la Comunidad para que se hiciera cargo del arreglo, pero esta, con un Administrador muy convencido me dijo que eso no era comunitario, sino mío y que a mí me corresponde hacer el arreglo.
He pedido presupuesto a un cristalero y me dice que desde su punto de vista esos cristales pertenecen a la fachada por el simple hecho que no es posible cambiarlos desde dentro de la casa, sino que es necesario usar una góndola desde el exterior y que el arreglo es muy caro por la dificultad de acceso.
Desde mi punto de vista, esos cristales pertenecen a la fachada por estas razones:
1.- porque yo no los disfruto puesto que lo que yo veo es un panel opaco.
2.- porque se trata de un elemento compartido entre mi piso y el superior (aunque la mayor parte esté en mi piso).
3.- porque no se puede acceder ni cambiar ni arreglar desde mi casa sino que es necesario actuar desde el exterior.
4.- porque el hecho de que sean de cristal es un elemento decorativo de la fachada, no para aportar luz a mi vivienda.
Creo que si en vez de cristal fuera ladrillo, no habría dudas sobre si se trata de fachada comunitaria o ventana privativa.
Después de una exposición tan larga, mi pregunta es:
¿Vosotros creéis que se trata de fachada y por lo tanto es la Comunidad la que tiene que hacerse cargo del arreglo o forma parte de la ventana/galería y por lo tanto soy yo la que debo arreglarlo?
Yo es que veo claro que es fachada, pero ya no sé si estoy demasiado obsesionada con tener razón.
Un saludo y muchísimas gracias de antemano por vuestra respuesta.
Buenas tardes, Ana:
Según nuestro punto de vista (siempre a riesgo de estar equivocados) y en base a tu descripción, entendemos que se trata de un elemento comunitario.
Entendemos que se trata de un muro cortina y evidentemente es un elemento de fachada.
Además, como bien expones, si un elemento no se puede cambiar ni arreglar desde tu vivienda, es un poco ilógico considerarlo privativo.
Vuelve a hablar con tu administrador a ver si atiende a razón y sino, te aconsejamos que consultes con tu abogado.
Otra opción que existe, al menos aquí en Valencia, es que hables con Atención Colegial del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia para presentarles tu caso y puedan mediar.
¡Esperamos haberte ayudado! Un saludo.
Soy propietaria de un piso, situado en un 5, que dispone de 2 balcones separados por un patio interior, como una una U. El más interior tiene puerta en una habitación, el exterior esta totalmente abierto. He coloqué unas persianas tanto hacia la calle como hacia el patio interior, hace unos 15 años y en estos momentos el vecino de abajo me pide que las quite porque alega que le quita luz a la habitación del balcón más interior. ¿Me obliga la ley a quitarlas?
Buenas tardes, no he llegado a entenderte del todo la explicación, no me hago mucho a la idea de como está situado el balcón con respecto a su vecino.
No obstante, si es algo colocado hace 15 años, creo que tiene mucho peso y en cualquier situación legal, imaginamos que tendrás más fuerza.
Si quieres enviarnos una foto, puedes enviarla a nuestro correo o vía facebook o twitter (los enlaces están arriba, en nuestra web) 🙂
Buenas noches, soy propietaria de una casa adosada que hace esquina, figurando en la escritura de compra que tiene además un jardín PRIVATIVO de ciertos metros, no delimitados. ¿A quien corresponde el mantenimiento de este jardín? Por otro lado la comunidad me prohíbe que lo cierre e incluso que ponga de forma permanente muebles o enseres que según ellos forman un cerramiento del jardín, que alternativamente puede servir de servidumbre. Dichos enseres constituyen una mesa de piedra y una barbacoa portátil. Dejando servidumbre bastante. ¿ Tienen derecho a ello? Por otro lado, mensualmente se reúnen lo que denominan, Junta Directiva.. ¿ Que acuerdos pueden tomar esta Junta Directiva?¿Qué carácter tienen los acuerdos que tienen? En la escritura figura jardín privativo, la comunidad manifiesta que no es privado… ¿Cuál es la diferencia? Gracias
Hola.
Privativo no es privado. El mantenimiento le corresponde a la comunidad.
Privativo significa que usted puede utilizarlo en la medida en que no realice obras ni nada que obstaculice la finalidad o uso común de esa zona( que desconozco cual es pero por alguna razón no esta delimitado).
Un saludo
Tengo una duda….
En una comunidad de adosados, en los cuales debajo de los jardines concurre el pasillo de los garajes, en un punto hay filtración de agua debido al mal estado de la tela asfáltica del jardín de uno de los vecinos. Esta reparación se hace necesaria, ¿pero quien debe sufragar con los gastos de reparación del mismo? Puntualizar que en el jardín hay plantas y algún árbol…
Gracias de antemano
Hola.
Si el jardín es privado el mantenimiento le corresponde sólo a usted. Todo lo que es suscepible de individualización es privado según el articulo 9, apartado e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
Un saludo
Buenas, con esto del calor llegan las ganas de refrescarse… y de instalar aire acondicionado. En mi bloque cada planta tiene junto a la escalera un cuarto de máquinas para instalar allí las unidades exteriores de los aparatos. En un principio venían numeradas, pero pintaron la pared y ahora un vecino ha puesto su máquina donde creo debería ir la mía. El gestor de la comunidad me acaba de decir que es un espacio de servidumbre comunitaria, y poco menos que la ley es «el último su padre», cosa que no me parece correcta. No queremos quitarle su espacio a otro vecino por lo que no sabemos qué hacer. La constructora nos indica que el esquema de los espacios asignados los envió a la empresa municipal de vivienda. Hemos hablado con técnicos se esta última y nos aseguran que nos enviarán esa documentación, pero el gestor de la propiedad nos dice poco menos que eso no sirve para nada. ¿Quién tiene razón?
Hola María,
Si hay una distribución original, se debe respetar y hacer respetar. Una vez tengáis claro cuál es el espacio de cada uno, que además estará distribuido de forma que este mejor colocado para la preinstalación que tendréis, luego debéis respetar el hueco hacia las viviendas. Por lo tanto se tendrá que colocar el que este mal en su sitio y el vuestro en vuestro sitio, esto lo tiene que gestionar el administrador o presidente en su defecto.
Muchas gracias por tu respuesta. ¿Podrías decirme dónde basarme para defender esa postura? Es que estamos viendo las cosas un poco negras y parece ser que se pasan la pelota de un tejado a otro.
Los ayuntamientos tienen planos de todos los edificios. Es farragoso buscarlos.
Si el edificio es nuevo cuesta menos. Si es antiguo aveces no los encuentran.
Comprueba si en tu escritura indica número de zona para tu aparato y tendrás que molestarte tu para buscar planos o proponerlo en junta para que si los demás propietarios están de acuerdo en averiguarlo se le pida al administrador.
Desconozco la importancia o no de ocupar un espacio u otro.
Un saludo
Un saludo
Hola en mi edificio se va a poner aislante térmico. En la última asamblea se comentó que algunas de las ventanas no cumplen los requisitos establecidos . Yo tengo ventanas de madera y además contraventanas. La comunidad puede obligarme a cambiarlas? Gracias.
Hola María,
Entendemos que no. Si se aprobó el poner el aislante sin contar las ventanas no tiene por qué obligarte, ya que es privativo. Si por el contrario se acordó cambiarlas todas, sí.
Gracias por responder tan rápido. El aislante térmico de la fachada se decidió instalarlo antes de revisar todas las ventanas. Cualquier otra duda que tenga intentaré que me la resolváis. Gracias de nuevo.
En la fachada de mi edificio de ocho plantas las persianas eran venecianas correderas de madera de grandes dimensiones , para hacer el mantenimiento se tenia que contratar una grúa para descolgarlas , y poder barnizarlas todas del mismo color(imposible que cada propietario hiciera el mantenimiento), con un coste elevadísimo en el que contribuíamos todos los propietarios por coeficiente incluidos los apartamentos de la parte de atrás( que por cierto no tienen persianas de madera) y los bajos.- En la ultima reunión se decidió por mayoría reemplazar las persianas por unas de aluminio que no tiene mantenimiento entre todos elegimos el color ya que al ser fachada variaba la estética del edificio.- Esto ocurrió hace aproximadamente un año.- Para hacer esta obra se tubo que pasar una derrama de acuerdo con el coeficiente a todos los propietarios incluidos los apartamentos y los bajos.- En concreto los bajos devolvieron los recibos de derrama y se niegan a pagar. En ningún momento impugnaron el acta y su desacuerdo ha sido de forma verbal .
Mis preguntas son? si realizamos un demanda judicial que posibilidades tendremos de cobrar? A partir de ahora si se estropea el mecanismo de una persiana ira a cargo de cada propietario o por el contrario se tiene que responsabilizar la comunidad.
Buenos días Judith,
Al ser un acuerdo aprobado y no haberse impugnado este gasto se reclama como cualquier deuda de comunidad y se cobra seguro, si no habeis acordado que a partir de la nueva instalación cada uno se haga cargo de su ventanal, sigue siendo fachada y por lo tanto un elemento común a mantener por todos.
Se puede decidir en junta que se individualice este elemento.
Saludos
Buenos dias,
La decisión tomada en junta entiendo que es correcta pues es asunto de mantenimiento, no una innovación o mejora no requerida para la adecuada conservación del inmueble. Por tanto el voto requerido para esta decisión es el de mayoría simple que a su vez represente mayoría de porcentajes( Deben cumplirse las dos mayorías).Por tanto todos los propietarios quedan obligados con esta decisión.
Si hay que tener en cuenta que durante un mes después de la recepción del acta pueden expresar su voto comunicandolo al administrador o presidente y que esos votos pueden modificar la decisión si con ellos cambia la mayoría.
Un saludo
No entiendo lo que me quieren decir los campos marcados con * están debidamente cumplimentados.
Gracias.
Gracias por la contestación .Saludos
Hola!! En mi edificio un propietario ha cambiado los «veluxes» de su ático porque tenía humedades, y además los ha puesto de dimensiones mayores, y ahora quiere que se los abone la comunidad porque dice que son parte del tejado. Quisiera saber si ésto es cierto, ya que mis ventanas también son parte de la fachada y las tuve que cambiar porque en alguna habiatación tenía humedades alrededor de las ventanas, pero fue porque éstas eran de madera y tenían 20 años… Y lógicamente me las pagué yo!
Muchas gracias.
Un saludo
Buenos días,
Entendemos que antes de actuar el propietario debía haber planteado a la junta su problema de humedades y que esta actuará de forma que el problema se corrigiera. No necesariamente la opcoón tenía que ser cambiar los veluxes.
La comunidad deberá abonarle lo que hubiese sido la reparación imprescindible para solucionar el problema. Una vez cambiados los veluxes entiendo que debe ser el propietario del ático quien demuestre que esa era la única solución posible.
Salvo urgencia ningún propietario puede emprender ninguna acción en un elemento común. La comunidad esta obligada a reparar pero valorando las posibilidades y normalmente con la menos costosa.
Un saludo
Un saludo
Buenas tardes.
Vivo en un atico y parte de la terraza es el techo del salon del vecino de abajo. Este invierno ha tenido goteras en el salon, despues de que mi seguro viera la terraza me envió al seguro de la comunidad y este a la comunidad de vecinos, los cuales estan dilucidando si la terraza es privativa o comun. Me he leido mis escrituras y solo veo los metros que tiene la vivienda y las lindes pero no consigo saber el uso de la misma.
Me gustaría saber quien tiene que correr con los gastos de la reparación.
Muchas gracias.
Hola Carmen,
A parte de que no va la terraza en los metros de la vivienda escriturados, cuando una terraza cubre a más propietarios es comunitaria de uso privativo y por lo tanto es la comunidad la que tiene que reparar, siempre y cuando las goteras no se hayan provocado por el mal uso , falta de limpieza, emboce sumidero, etc. del propietario que la tiene en uso y disfrute.
Muchas gracias.
Hola carmen:
La cubierta del edificio es elemento común aunque sea de uso privado. Esto es lo habitual.
Aveces en escritura dice lo contrario, que es privada( no de uso privativo). En ese caso la responsabilidad si sería absolutamente del propietario de la misma.
Espero haber servido de ayuda.
Un saludo
Hola. Soy propietario de un local en el que existe un patio de luz que se encuentra cubierto con placas de policarbonato traslúcido. Esta cubierta está en mal estado y la recogida de agua no se efectúa correctamente provocando inundaciónes en mi local cuando llueve,inundaciones que incluso están dañando los pilares del edificio, que tiene unos 50 años.
Desconozco el carácter que tiene este espacio bajo del patio de luces,así como también desconozco si esta techumbre fue entregada ya hecha por el promotor-constructor o se realizó posteriormente,aunque si fuera posterior habría sido hace muchísimos años atrás.
Yo considero que no me corresponde exclusivamente a mí la reparación.
Espero su respuesta u orientación.
Muchas gracias.
Hola Angel.
Entiendo que ese techo de material translucido no debe ser de origen. Normalmente las terrazas de los bajos, son los propietarios quienes normalmente realizan ese tipo de cerramientos de los que son responsables exclusivamente ellos de su mantenimiento y que ademas se deben tener la inclinación necesaria, vierte aguas y posibilidad de fácil limpieza.
Un saludo
Hola la puerta de entrada de mi domicilio en una escalera de vecinos es comun o privativo .gracias
Hola Manu.
Las puertas de acceso a las viviendas son elemento cómun susceptible de individualización.
Por tanto sus reparaciones o cambios corresponden al propietario particular pero no pueden modificarse su forma ni acabado. Debe respetarse el que tienen todas las puertas.
Un saludo
Hola.hace poco nos hemos comprao una casa pequeña para reformarla.es la última planta y al quitar el falso techo descubrimos que se puede poner un altillo(una cama).tenemos derecho a ese espacio? de quién es se supone ese espacio? es de la communidad o es mío.en el espacio ese,estan las vigas,columnas,pilares(es la parte tel tejado).
Hola Dane.
Ese espacio entendemos que puedes disponerlo siempre que no modifiques nada estructural y abras una ventana en el tejado por ejemplo o cortes vigas o bovedilla.
Un saludo
Buenos días. Tengo una duda. Tenemos en la comunidad un cuartito en el pasillo de la escalera donde bajan las tuberías con cierres generales de cada piso. Pasan las tuberías de todos los pisos. Hace 4 años se aprobó en junta cerrar esos cuartos y usarlos de trastero y ahora 4 vecinos dicen de volver a abrirlos por que si un vecino tiene que cerrar alguna llave de agua de algún vecino que tenga perdida de agua. Se dijo en reunión que se abría pero no se voto en junta.. que se puede hacer? Es obligatorio tener ese cuarto abierto?. Hay alguna forma de impugnarlo?
En realidad de la forma correcta se pueden tomar todo tipo de decisiones en relación a los elementos de un inmueble y además de usar el cuartito por donde pasan las tuberías y están las llaves como trastero.Si las llaves de corte de suministro de las viviendas están en este cuartito y supongo que los contadores están en las viviendas, es razonable que todos los propietarios puedan acceder a este cuartito pues la situación de tener que cerrar la llave de alguna vivienda por una fuga es muy real.
Esta debe ser la finalidad de origen de este cuarto y entiendo que si es la única forma de cortar el suministro desde fuera de la vivienda es esa no debe limitarse el acceso.
Otra cosa es que ambos usos fuesen compatibles porque se decidiese aparcar bicicletas o carritos de bebes o similar…
Un saludo
Hola acabamos de adquirir una casa pareada en una urbanización con 10 casas. En la azotea de nuestra casa, los vecinos decidieron hace unos años instalar dos antenas comunitarias. Uno de los vecinos nos ha dicho que nuestra casa tiene servidumbre para tal uso. Sin embargo en nuestro contrato de compra no dice nada al respecto y cuando nos la enseñaron los de la inmobiliaria nos dijeron que podíamos quitarlas si queríamos.¿ Tenemos obligación de mantenerlas o podemos retirarlas?. Son dos armatostes y pensamos en instalar una más discreta de uso personal. Gracias por contestar de antemano!
Normalmente la instalación para antena esta preparada de origen en una zona determinada. No creo que fuese una decisión aleatoria de los demás propietarios.
En la escritura del complejo debe ir detallada la servidumbre a la que hacen sus vecinos referencia.
El contrato de comraventa no refleja este tipo de situaciones.Es la escritura pública la que describe los detalles de la construcción y las servidumbres.
Un saludo.
Buenos días, mi duda es la siguiente, en un edificio formado por vivienda en planta alta y vivienda en planta baja con entradas independientes desde la calle. Se avería la tubería bajante que desagua exclusivamente a la vivienda de arriba, hasta que en la arqueta del patio se une a los desagües de la vivienda de planta baja. ¿Dicha tubería es comunitaria y por lo tanto la reparación corresponde a las dos viviendas?
Gracias.
La Ley de Propiead Horizontal en su articulo 9. Apartado e)dice que es obligación de los propietarios:
Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el titulo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales que no sean susceptibles de individualización.
Las bajantes son elementos comunes pero si sólo sirve a un propietario se puede considerar de uso exclusivamente individual y el gasto entendemos que si se puede repercutir sólo a el.
Si conectan a la misma mas de un propietario ya no podría considerarse gasto susceptible de individualización.
Un saludo
Hola buenas noches,yo vivo en un bajo con patio de uso exclusivo y mi vecino de arriba tiene la salida del aire acondicionado metida en la bajada general,por lo cual a mi me cae constantemente el agua de su aire y por consiguiente tengo el patio siempre mojado.
Es legal que lo tenga asi?
Entiendo que no es correcto ni legal conectar la salida de agua del aparato de aire privado a la bajante general salvo que pida permiso, para darle ese uso, a la comunidad y que además lo realice bie,( hay unos artilugios especiales para eso) de forma que evite lo que te ocorre a ti.
Un saludo
Hola, parte fel tabique que separa mi cocina del portal de la comunidad es de paves. Puedo poner placas de pladur para tapar el paves en mi cocina?. En el portal de la comunidad no modificaria nada.
Gracias
Hola!!
Supongo que el constructor pondría cristales de pavés como una servidumbre en su vivienda para dejar pasar la luz.
No puede tapar eso sin que la comunidad le conceda permiso para hacerlo y además de forma unánime.
Un saludo
Buenas tardes, Somos una comunidad compuesta por tres edificaciones distintas de adosados (64, 35 y 27 viviendas), todas ellas distintas en fachadas y cubiertas. El administrador nos comunica que se subira la cuota para arreglar y pintar las fachadas de las 64 viviendas. Tenemos que pagar esos gastos si no compartimos nada con ellas?.-Gracias y felicidades por su página que es de gran ayuda.
En escritura debe estar reflejada como una unidad y por eso su administrador repercute el gasto a todos.
Existe una forma de acordar que cada grupo de viviendas separado y con distintas cubiertas y fachadas se gestione de forma independiente y es acordando en junta general de forma unánime, que en lo que sea claramente individualiza-ble,cada «subomunidad» creada se costee los gastos que asi se decidan creando nuevos grupos de reparto de gastos.
Un saludo
Hola.
Es posible separar los gastos de las distintas subcomunidades si de forma unánime asi lo aprueban todos los propietarios que componen la comunidad.
Suponemos que si su administrador obra así es porque toda la edificación esta unida en escritura.
Se puede plantear en junta debidamente convocada para ello y decidir cambiar la forma de contribución de determinados gastos por la vía que prevea la Ley de Propiedad Horizontal en su articulo 17 por unanimidad de los asistentes y sin que en el plazo de un mes desde la recepción del acta con el acuerdo se manifieste ningún disidente.
Un saludo
Buenas tardes.
En una comunidad de propietarios se decide cerrar los bajos (zonas comunes) de los bloques y escriturarlos independientemente de las viviendas. En la escritura de dichos cerramientos aparecen como propietarios los mismos propietarios de las viviendas de forma que a cada uno de ellos pertenece una participación, pero sin cambiar el uso de dichas zonas comunes ya que se sigue pagando el IBI como zona diafana). En dicho cerramiento y escrituración NO todos los propietarios de viviendas votan a favor (algunos votan en contra). Tampoco se recoge dichas modificaciones en los Estatutos de la Comunidad.
Un saludo.
Posteriormente uno de los propietarios de esta comunidad decide vender por separado su vivienda de su participación en uno de los cerramientos. ¿Es esto posible, teniendo en cuenta que en esta modificación de zonas comunes, no ha habido un acuerdo por unanimidad de los vecinos, ni se ha recogido en los Estatutos, ni se ha modificado el uso de las zonas comunes ni las cuotas de participación en la comunidad de los propietarios de vivienda? De hecho én mi escritura de vivienda aparecen los mismos metros construidos que los que aparecían antes del cerramiento y escrituración, por lo que entiendo que en dichos metros construidos también se incluían una parte proporcional de las zonas comunes que posteriormente se cerró.
Hola!!
No entiendo que se haya escriturado esa zona con los propietarios de las viviendas como titulares con un porcentaje de la propiedad si no estaban de acuerdo. Para escriturar han tenido que firmar todos y el notario ha necesitado el acuerdo unánime de la junta.
Si realmente esta escriturado de forma independiente se puede vender por separado su participación en esa propiedad.
Un saludo
Un saludo.
Buenos días a todos,
Soy propietaria de un piso bajo que tiene un patio de luces (que es comunitario). A este patio se accede exclusivamente a través de mi piso y los vecinos dicen que es de uso privativo (aunque en las escrituras de mi piso no habla en ningún momento de este patio). El técnico que ha pasado la ITE del edificio ha recogido en su informe que el patio debe ser rehabilitado porque tiene grietas… Mi duda es la siguiente: ¿Debo ser yo quien pague integramente la reforma o tiene que ser la comunidad de vecinos quien asuma el coste de esta reparación?. Muchísimas gracias de antemano.
Ese patio es elemento común de uso privativo.
Cualquier reparación que tenga que realizarse en el es comunitaria salvo que la causa de la avería pueda demostrarse que esta en el mal uso del mismo.
Un saludo
Hola en mi comunidad existe un dilema y es la colocación de los aparatos de aire acondicionado. Esta claro q ni en la parte de fachada del patio interior se puede colocar. La duda viene en la parte interna de cada terraza individual. Unos dicen que al igual q se colocan colgados geranios con un alicatado de la virgen del Rocío otro en el interior de su terraza coloca el aparato de aire acondicionado. .
La pregunta es donde esta prohibido en la fachada digamos lo que volando hacia la calle, o también en la parte interior de la fachada que queda en nuestra terraza?
Hola.
La parte interna es elemento privativo. No altera la fachada ni entraña riesgo.Entendemos que si esta permitido instalar los aparatos de aire dentro de la terraza individual salvo que este sea causa de otros problemas como molestias por ruidos, etc.. que tendrían que plantearse por esa via.
Un saludo
hola,
Hemos realizado obras en un piso y hemos tenido que revisar todas las bigas y cambiar un par de ellas. El tema de las bigas creo que es comunitario pero quería saber si el tapado de las bigas con el pladur tambien es comunitario o lo tengo que pagar todo yo, ya que para revisar todas las bigas hemos tenido que picar todo el techo.
Un saludo
Hola.
Si el techo se ha descubierto para comprobar el estado de las vigas y cambiarlas entendemos que el tapado con pladur también debe devengarlo la comunidad.
Un saludo
Buenos días, soy la propietaria de un primer piso en un edificio de vecinos, dentro de una urbanización en Comunidad de vecinos. La finalidad de este piso es el alquiler. Actualmente lo tengo alquilado a una familia.
El vecino del bajo, abajo de mi piso, tiene jardín propio y ha colocado un tejado de obra, con tejas, adherido a la fachada, este tejado sale desde abajo de mi terraza con un recorrido a escaso medio metro por debajo de todas mis ventanas en la fachada del edificio y con un ancho que cubre toda la acera de su jardín (2 m aproximadamente en una parte y 3m en el último tramo). Dicha obra, hecha sin autorización de la comunidad, ni licencia de obras Por Parte Del ayuntamiento, ahora que sabe me he apercibido, ha puesto encima una estructura metálica con planchas de policarbonato que da la impresión de que es algo móvil, pero no obstante, la obra esta debajo. Se supone es una construcción adherida a la fachada y cerrada para utilizarla de trastero. Todo ello ha puesto en grave peligro la seguridad de mi casa, pudiéndose acceder fácilmente a los alféizares y terraza de mi casa desde dicha cubierta. Aparte, a modificado la estética de la fachada del edificio. Las mismas planchas ocasionan un ruido de golpeteo continuo cuando llueve y salpicaduras en los cristales de las ventanas.
Considero mis derechos como propietaria vulnerados por está edificación que me está produciendo graves problemas, además de los perjuicios para el alquiler del piso que me puede ocasionar, con el correspondiente coste económico o posibilidad de venta en un futuro.
El propietario del bajo esta empecinado en buscar la forma de mantener esta construcción y no va a cejar en confabularse con quien necesite en la comunidad, junto con la presidenta que es su amiga, para dar carta blanca y salirse con la suya.
Quisiera saber como tengo que actuar y en que preceptos legales me tengo que apoyar para que este propietario no concluya la obra y derribe lo que ya ha hecho sin contar con nadie, aunque ahora pretenda darle visos legales.
Como comprenderán estoy bastante preocupada por toda esta circunstancia que me ha caído de golpe y sin ninguna necesidad, solo porque este señor quiere adjudicarse más metros construidos dentro de su jardín, pensando solo en su beneficio y nada en los importantes problemas que se me derivan.
Atentamente y agradeciéndole de antemano su respuesta, reciban un cordial saludo
Para modificar un elemento común, como en este caso la fachada, es necesario el apoyo unanime de la junta de propietarios.
Puede actuar a través de la junta o también puede poner una denuncia en el ayuntamiento a través de Registro de Entrada con un impreso de Instancia General.
Normalmente el ayuntamiento comprueba los hechos que se exponen y ordena que se cumpla con la normativa.
Un saludo
Hola Maribel.
En este caso el procedimiento seria el siguiente:
1º Que sea la comunidad la que actúe. Para ello deberás comunicarlo al presidente y administrador. Intentar que se trate en junta y que esta actúe a través de presidente y administrador con la finalidad de conseguir que retire la obra no legal pues no esta permitido alterar la estructura original sin autorización unánime.
Si la junta decide no actuar entonces:
2ºSi la junta decide no actuar entonces presentar escrito por registro de entrada enayuntamiento para servicio de licencias urbanísticas para que comprueben y aperciban al propietario de la ilegalidad de la obra.
3º Si a pesar del apercibimiento continua sin retirar el tejado lo único que cabe es la acción judicial.
Espero haber servido de ayuda.
Un saludo
Hola:
Muy interesante y muy valiosa la información que aquí facilitáis.
Os agradecería me sacárais de una duda. Resumido:
Soy propietaria de un local comercial, entrada independiente del edificio. En junta se vota hacer obra en la fachada por filtraciones de agua, aislamiento térmico en alero del edificio y sustitución de todas las ventanas y balcones de aluminio (por condensaciones) por unas de PVC con rotura de puente térmico.
Tenemos los locales que soportar el coste del cambio de las ventanas y balcones? El resto lógicamente que sí. Pero en este caso se habla de condensaciones, no de que se filtre agua por las ventanas.
En caso afirmativo, ¿puedo yo exigir que también me cambien las ventanas que hay en mi bajo? (no son escaparates sino ventanales)
Muchas gracias!!!
Hola Yalitza.
Entendemos que se ha decidido reparar toda una fachada por problemas de humedades y condensación en las viviendas y que se ha valorado hacerlo de forma mas completa.
Si esta obligada al pago de toda la reparación en proporción a su cuota.
Exigir que sus ventanas se cambien si es viable ya que se trata de la fachada completa.
Un saludo
Buenos días, en la planta baja de la comunidad en la que vivo, hay un local que funciona como asador con carbón, se nos llenaba de humo la entrada del edificio y tras un par de denuncias, el inquilino del bar llamó a una empresa para solucionarlo. Pidieron la llave al presidente para acceder a los tejados y colocaron un extractor. Yo soy la vecina de la última planta, me he quejado en varias ocasiones de las vibraciones que produce lo que han puesto ya que no dejan descansar a mi familia. Hablé con el presidente y pedí la llave para ver que es lo que habían puesto y me encuentro con la sorpresa que sobre el tejado hay un cubo de más de metro y medio de lado, apoyado sobre el tejado de mi habitación, con una chimenea de unos 3 metros de alto. No han avisado a nadie que era un extractor con menudas dimensiones y mucho menos que lo anclarian en el tejado comunitario. Mi pregunta es: pueden poner eso sin previa reunión, su puede pedir que lo quiten? Si hay votación cuantos tenemos que estar en contra para que quiten eso q han puesto sin permiso en el tejado comunitario? Puedo denunciar en el Ayuntamiento? A dónde me tengo que dirigir? Muchas gracias y disculpa las molestias pero estoy desesperada
Hola Maggy.
Hay varios aspectos a considerar en la situación que planteas:
1.- Saber si en escritura expresamente indica que se les permite colocar chimeneas de salida de humos.En edificios no muy antiguos. De no ser así deben tener autorización unanime de la junta.
2.- En caso de ser asi deben cumplir con normativas para las instalaciones de dichos elementos de las que se puede informar en su ayuntamiento o mejor quizás presentar escrito por registro de entrada y que los técnicos correspondientes comprueben si cumplen con normativa.
Un saludo
Un saludo.
Hola y gracias de antemano por atender la duda.
Una fuga de agua calaba en el piso de abajo de mi casa y la Comunidad envió al fontanero para localizar esta. El fontanero determinó que no era problema de la comunidad sino privativo mío y fui yo quién reparé por mi cuenta la tuberia privativa con mi seguro.
Pero como el fontanero de la comunidad el día de la avería tuvo que esperar un tiempo (4 horas)a que yo llegase a abrile la casa, el administrador me está pasando gastos de desplazamiento y tiempo de espera del fontanero.
¿Debo abonarlo?
Muchas gracias
Hola.
Todo depende de las circunstancias. Si el administrador y el fontanero concertaron contigo la asistencia a una hora determinada y tu no acudiste entiendo que es responsabilidad tuya, no las cuatro horas ,sino el normal de un desplazamiento de cualquier técnico.
Por otra parte normalmente se trabaja con técnicos que tienen con nosotros la consideración de no cobrar por descubrir la averia.
Llegar a algún acuerdo razonable dependiendo de la responsabilidad tuya en el asunto.
Un saludo
Buenos días, vivo en un ático, encima de mi piso está la terraza comunitaria que cubre 3 viviendas, cerrada en su perímetro por una barandilla. Por fuera de la barandilla tenemos un voladizo que cubre EXCLUSIVAMENTE parte de nuestra vivienda.este voladizo es comunitario? Puedo colocar un aparato de AC en él? Gracias
Buenos días, mi pregunta fue: vivo en un ático, encima de mi piso está la terraza comunitaria que cubre 3 viviendas, cerrada en su perímetro por una barandilla. Por fuera de la barandilla tenemos un voladizo que cubre EXCLUSIVAMENTE parte de nuestra vivienda.este voladizo es comunitario? Puedo colocar un aparato de AC en él? Gracias
Aparece como pendiente de moderación, tenéis ya respuesta? era para disponer de ella en reunión con vecinos…
Hola Vivky!!
Entendemos que toda la cubierta es comunitaria.
Lo normal es pedir permiso a la comunidad porque pueden haber múltiples razones por las que se opongan a ello.
Que sólo cubra tu vivienda juega a tu favor pues si el argumento mas poderoso para negarte el permiso fuesen la posibles filtraciones o vibración por ruido, estos te afectarían a ti y te responsabilizarías de todos los daños que por causa de tu intervención se derivaran.
Un saludo
Muchísimas gracias. Clarísmo!
Buenos días.
La terraza de un pareado, de uso privativo y recogida en las escrituras del inmueble, es además cubierta del garaje, de uso común. En dicha terraza se producen filtraciones de agua de lluvia que afectan a la planta de garaje ocasionando graves daños por humedad. La pregunta es:
Si bien es un espacio de uso y disfrute de un solo vecino, es cubierta de una zona común ¿Quién debería hacerse cargo de la reparación, el propietario o la comunidad de vecinos? Me gustaría saber si hay sentencias similares al respecto.
Gracias y espero su respuesta. Un saludo
Hola. Si la terraza es cubierta del garaje entendemos que es un elemento común. Su reparación corresponde a la comunidad salvo que pueda demostrarse que la causa de las filtraciones ha sido una intervención realizada por quien la utiliza y disfruta.
Un saludo
Buenos días,
Me está entrando agua desde el armario del contador del agua de la instalación contra incendios de la comunidad, que se encuentra en la calle, justo en la rampa del garaje comunitario.
Vivo en una vivienda unifamiliar con servidumbre de paso de dichas tuberías, pero alguien se dejo la puerta de los contadores abierta y un día de tormenta entro agua en dicho armario. Ahora tengo goteras causadas por el agua que se filtro por ese armario, que ha seguido el curso de las tuberías antes mencionadas.
Lo cubriría mi seguro o el de la comunidad, ya que he tenido daños materiales además de la gotera.
Un saludo.
Hola Andrés:
La procedencia del agua es de elemento común. Por tanto es el seguro comunitario quien debe cubrir la reparación de los daños si estan incluidas en la póliza las filtraciones.
De no ser asi es la comunidad la que deberá responsabilizarse de la reparación de los daños.
Un saludo
Muchas gracias por la aclaración, hoy vienen los del seguro del hogar (Mi póliza) y veremos a ver que nos dicen.
Ya que nos gustaría que se pusiesen en contacto entre los seguros y que no nos vuelvan locos. Los bienes afectados por las humedades es lo que no se como se reclaman, porque desde hace una semana estamos esperando a que venga el perito y lo valore.
Gracias.
Buenas tardes. Vivo en un adosado que tiene tanto el tejado de la casa como del garage individualizado, no compartido.
Aunque se trata de elemento común, las normas de comunidad me atribuyen su mantenimiento, entretenimiento, conservación y renovación.
Insisto en que es una superficie delimitada e independiente.
Puedo instalar una nueva antena sobre mi tejado, sin hacer modificaciones de obra, ni de estructura, y sin superar la altura de las actuales antenas o debe pedirse autorización a la Junta?
Gracias por vuestra atención
Hola Carbeif!!
Para instalar antenas no es necesario solicitar permiso a la comunidad aun cuando la cubierta fuese compartida con mas viviendas. Eso si siempre que al instalarla no se cause ningún perjuicio a otro propietario.
Un saludo
Buenas noches. Mi vivienda forma parte de una comunidad de 35 adosados con extructura única y cada 4 o 5 existe una junta de dilatacion que necesita mantenimiento (una especie de masilla para evitar filtraciones de agua). Es este mantenimiento comunitario y por consiguiente a cargo de la comunidad?. Que texto legal apoya la respuesta?. Gracias . J.R.
Buenos dias jacinto!!
Entendemos que es elemento común cuya finalidad es absorber las posibles deformaciones producidas por cambios de temperatura o movimientos del terreno, et…
Todo lo que es susceptible de individualización se puede acordar que sea devengado por cada propietario o cada dos pero en este caso en que las juntas están cada tres o cuatro viviendas lo lógico es que el gasto sea comunitario.
Las juntas de dilatación son parte estructural del edificio.
El articulo 396 del codigo civil es bastante claro respecto a lo que es común o no.
Un saludo
Un saludo.
Tengo una duda!vivo en un adosado,somos 10 los adosados iguales,en la parte de arriba todos tienen tejado exento el mio y el del vecino que tiene una terraza que ocupa su tejado y el mio,en la escritura a mi no me pone que esa terraza sea mía, es legal que tenga ella la terraza encima de mi adosado?
Hola!!!
No entiendo muy bien la descripción que hace del edificio.
Puede enviar una foto??
Gracias. Respuesta clarísima.
Buenos días.
Los vecinos de abajo han decidido colocar el contador del gas en el patio de luces, en una posición que me afecta grandemente; Toda ropa que cuelgue se restriega con el contador.
Esta reforma se hizo sin permisos de la Junta y han propuesto realizar una ahora para tratar de arreglarlo. Lo que me preocupa es que al ser yo el único vecino afectado por esta reforma, y contar él con una cantidad de amigos en la comunidad me vaya a ver perjudicado de todas formas.
Considero sin exagerar que esa reforma me va a causar problemas en mi estilo de vida, me ampara la ley en alguna forma?
Hola!!
Disculpe que tarde en responder.
No entiendo si es que se han puesto instalación de gas que antes no existía o han modificado la existente en el edificio.
Si es nueva debe el propietario buscar opciones que no perjudiquen y si es antigüa respetar la que había o pedir permiso a la junta.
Si es una instalación privada lo razonable es que llegue a un acuerdo con el propietario de abajo o que si los demás propietarios están de acuerdo con usted y quieren no sentar precedentes lo traten en junta y decidan lo que consideren oportuno.
Cuando se va a modificar un elemento común se requiere valorar todas las opciones y optar por la que perjudique menos o nada a ningún propietario.
Si no existe otra opción mejor para colocar ese contador es probable que tenga que aceptar esa servidumbre.
Un saludo
Mi consulta es la siguiente.
Vivimos en un edificio de seis plantas en Barcelona, en la fachada exterior disponemos de terrazas, estas terrazas no son salientes son de unos seis metros cuadrados y están cerradas por dos paredes y techo siendo la barandilla a ras del plano de fachada a estas se sale por la puerta del comedor que es un muro de fachada con la propia puerta, hace muchos años varios vecinos cerraron con aluminio el frontal de esta terraza tirando la fachada y añadiendo la terraza al comedor.
Ahora nos encontramos que en su día no pidieron permiso alguno a la comunidad y tampoco pagan por esos metros más comunidad ¿Entiendo que es elemento común?
Pues resulta que cerrando arreglos de fachada, uno de eso señores se niega a pagar la parte de fachada alegando que él tiene un cierre y que si paga le debemos pintar el comedor y la desparecida terraza por dentro es si a su gusto incluidas unas cornisas decorativas que el mismo se puso dentro del perímetro de la “terraza ”¿Esto es de locos o me lo parece a mí?, ya que para las terrazas abiertas se picara el cemento , se pondrán nuevo revestimiento y pintura beige además de un punto de luz y enchufe.
No solo tenemos ese problema, resulta que se han de extraer las barandillas para poner una nuevas y resulta que estas están empotradas de origen en las paredes laterales y suelo, pues resulta que por culpa del cierre no podemos picar la barandilla puesto sus agarres están ahora dentro de su cierre y la empresa contratada se niega a tocarlo y el dueño a su vez “que paguemos ese desmontar y montar de cierre nosotros”.
Vale que los cierres no tengan permiso de la comunidad y llevan más de 20 años, pero ahora los propietarios más jóvenes nos encontramos que encima de pagar por lo que nunca hicieron los otros, también nos toca lidiar con abonar unos gastos a terrazas que ya no existen y que encima no pagan más comunidad, estos ultimo aun lo perdonamos pero nos gustaría saber que obligaciones tienen con su terraza cerrada con todo lo que le he planteado anteriormente y poder darles de primeras un toque de aviso antes de ir por otras vias, a ver si de esta forma se les bajan los humos que encima que saben que es ilegal su cierre quiren mas y mas.
Muchas gracias por su atención y respuesta, decirle también y sin peloteo que he leído sus contestaciones a otros usuarios y se agradece tener esta orientación que usted o su grupo brindan, muchas gracias.
Hola Mikel!!
Desde luego si es de locos lo que planteas.
Lo primero es hacerles saber que no tienen derecho a realizar cerramientos en fachada sin consentimiento de la junta. Lo de considerar los balcones o terrazas privativo o común es relativo y según en que sentido.
A efectos de fachada no se puede alterar ni la estética ni la estructura. Se puede considerar la zona utilizable por el propietario como gasto individualizable si se puede demostrar que no es el paso del tiempo por ejemplo lo que ha deteriorado el suelo o una barandilla sino el trato dado al mismo por riego excesivo de plantas, etc..
Dicho lo cual si para restaurar la fachada hay trabajo extra causado por estos cerramientos deberán abonarlos los que los han realizado. Y los perjuicios que las obras les causenm tambien.
Todo lo que es demostrable como responsabilidad de un propietario es asunto de el.
Si no hay acuerdo en esto yo pondría una denuncia en el ayuntamiento por obra ilegal.
En Valencia han hecho retirar ventanales que cerraban balcones.
La última opción sería demandar judicialmente.
Supongo que si muchos propietarios están en la situación de haber cerrado las terrazas no apoyaran la decisión en junta de actuar contra esto.
Lo mejor seria llegar a un acuerdo razonable y desde luego que el gasto del intewrior de su salón sea devengado por los que han causado el problema.
Otro recurso a utilizar es la mediación extrajudicial.
Todos los colegios de administradores disponen de este servicio por un coste muy asequible.
Gracias por sus palabras de agradecimiento.
Un saludo
Muchas gracias por su respuesta, me ayuda y mucho para saber por donde comenzar a buscar un poco de justicia,fuerte abrazo.
Hola! Tengo humedades en el techo de mi balcon,mi balcon esta cerrado con persianas,solo me pasa en verano,mi vecina de arriba recoge el agua de su aire acondicionado en una garrafa y se ve q varias veces,se le ha salido, tengo una mancha de humedad en el mismo sitio donde recoge su agua,se ve q tiene q ser una fisurilla en el suelo, su balcón esta abierto,se q este es un tema, » los balcones» un poco peliagudo,lo pintarse yo y termino antes,pero puedo exigirle a ella,q arregle la fisura q tenga,esq si no voy a estar siempre igual…..
Hola Carmen.
Lo habitual es que el suelo del balcón lo repare la comunidad si filtra salvo que pueda demostrarse que es la negligencia o mal uso de los propietarios de la vivienda de arriba los que causan la filtración( esto salvo que lo veas con tus ojos no lo vas a poder demostrar)
Normalmente con rejuntar las baldosas del balcón es suficiente y poco costoso.
Si te limitas a pintar tu techo no solucionas nada. Tendrás que hablar con tu administrador y que gestione la solución del problema que tienes o que el mismo pintor antes de pintar repare arriba y llegais a un acuerdo entre vecinos.
Un saludo
Hola. Tengo un acumulador de agua que no calienta y funciona por placas solares. Todos los pisos de mi vertical se vieron afectados pero todos vuelven a funcionar menos el mio que sigue igual. La administración me dijo que si solo sigo yo con el problema lo tengo que costear y si hay alguien más con el mismo problema lo pagaría la comunidad?Es un bien de la comunidad que tenemos cada vecino.cual sería la solución? Espero su ayuda. Gracias.
Hola!!
Entiendo que el argumento de que sólo tengas tu el problema no es suficiente para que el problema sea particular.
Será que han observado que es la parte privada donde esta la causa del problema.
Son los técnicos los que deben valorar cual es la causa de tu avería.
Un saludo
en el piso de arriba han hecho la instalacion de agua privada por la fachada sin pedir permiso eso es legal . todas las tuberias de cobre van por el esterior
Buenos dias Cesareo!!
Entiendo que sin pedir permiso no puede pasar las tuberías por una zona que es elemento común.
Un saludo
Hola. Vivo en un adosado, cada uno con su patio trasero individual, resulta que hay 3 adosados de los 40 de la comunidad que tienen que reparar el muro trasero que cierra los patios de los 3 adosados. El muro trasero es medianero con otra propiedad fuera del conjunto de adosados. Dicha reparacion del muro trasero le corresponde a la comunidad o a cada uno de los propietarios. Saludos y gracias.
Hola!!
Los tabiques que separan dos locales o viviendas, denominados tabiques medianeros o de medianería,la mayoría de la doctrina entiende que no se pueden calificar dichos muros divisorios como elementos comunes, sino que se debe entender que pertenecen proindiviso a cada uno de los propietarios que lo comparten. Por todo ello si se trata de reparar o derribar una pared medianera cuya función es la de separar dos inmuebles distintos en un mismo edificio se debe contar con el consentimiento de todos los copropietarios medianeros, lo que significa que no es necesario contar con la aprobación de la comunidad de propietarios.
Un saludo
Recientemente han aparecido unas grietas en diferentes partes de mi vivienda. Según el arquitecto que ha visitado la vivienda pueden tratarse de grietas provocadas por asientos diferenciales con lo que se tendrían que reforzar la cimentación de la casa. Vivimos en una casa adosada en una comunidad de propietarios de varias viviendas.No hay otra vivienda afectada. ¿Los gastos de reparación de la cimentación de la casa debe pagarla la comunidad o los propietarios de la casa afectada? Un saludo
Buenas tardes
Habría que ver como se configura el edificio en la división horizontal y si existe alguna norma específica. Es frecuente que se configuren los solares sobre los que se asientan las viviendas como privativos-
Pero, en principio, la estructura y cimentación son elementos comunes, por lo que si hubiera que intervenir en ella seria de cuenta de la comunidad.
Un saludo
Buenas, vivo en un primero,hace unos 40 años la dueña del bajo construyó en el patio común una habitación con una terraza encima, que se encuentra a mi altura. Hace 2 años pedo permiso de usarlo a la comunidad, ya que los inquilinos del bajo lo abandonaron y solo tenían basura ahí. Me lo aceptaron si los inquilinos no se opusieron. La dueña del bajo no estaba presente en esa junta, pero si tiene el acta. Ahora 2 años después ella quiere que abandone la terraza. Pero por lo que he buscado, al ser elemento común y que se encuentre a nivel de mi vivienda, el uso privativo sería mío, no suyo.
Hola!!
Entendemos que si la junta acepto dar permiso para hacer un cerramiento de la terraza de la planta baja con el acuerdo necesario, unanimidad, esta terraza forma parte del elemento común que es el patio de luces y si usted tiene acceso a ella ocurrirá como en cualquier terraza de primer piso de patio de luces que el acceso y uso de la misma lo tiene su vivienda.
Un saludo
Buenos días.
Soy la propietaria y vivo en el bajo de un edificio de 3 plantas, 4 pisos situados en el bajo y 8 dúplex en la planta superior.
Mi duda es la siguiente: hace 3 años se hizo un cerramiento acristalado de la terraza por donde se accede a los dúplex, evidentemente entrando primero por el portal, mi piso (el bajo A) y el de la otra esquina tienen entrada individual y para nada necesito entrar en el portal de acceso al resto de pisos, ni siquiera para acceder al garaje comunitario, sin embargo «me obligaron» a pagar la derrama del cerramiento, que fue de 530€, y un año más tarde otra derrama del mismo porque ciertos cristales debían de poder abrirse.
En las escrituras del edificio, especifica que: «los gastos de portal y escaleras, su limpieza, iluminación, conservación, mantenimiento, reparación e incluso sustitución, serán sufragados por los propietarios de las viviendas de la planta primera y los de las viviendas B y C de la planta baja»…
En su día «alegaron» el resto de vecinos q yo también debía de pagar, cuando entiendo que es una mejora que a mi ni me atañe, es más, posteriormente he sabido de edificios en mi ciudad de las mismas características que han hecho igual cerramiento y los vecinos con entrada independiente, no han tenido que pagar la derrama.
Les agradecería si pudieran aclararme esta decisión y si estoy en mi derecho dereclamar y dónde.
Gracias y buen día
Hola!!
Si en escritura especifica así de claro que los gastos de portal y escaleras se repartirán entre las viviendas de planta primera y bajos B y C entendemos que si su bajo no es uno de estos no debería contribuir a ese gasto.
hable con su administrador o con el presidente de la comunidad con la escritura en la mano. Debe haber sido un error.
Un saludo.
Muchas gracias por la respuesta, en efecto mi vivienda el Bajo A, así como el Bajo D están excuidas en ese apartado, lo que he escrito anteriormente entre comillas, es el texto exacto de dicha escritura del edificio.
Muy amables y que tengan buen día!
Buenos días!!!
Mi consulta es la siguiente:
Vivo en un bloque con 65 Viviendas repartidas entre loft, primera y segunda planta y en la tercera son dúplex más el.bajo cubierta (aquí es donde vivo yo)
Mi pregunta es: puedo poner más tragaluces en el tejado del bajo cubierta? Puedo cambiarlos? Podria quitar parte del tejado del bajo cubierta para hacer una terraza al aire libre?
Podria cambiar parte del tejado por un tejado acristalado?
En resumidas cuentas…que modificaciones puedo hacer del tejado que siendo parte común de la comunidad, pertenece al la planta bajo cubierta de uso privativo mio…
Y si hay goteras en esta cubierta, daños o rotura de los tragaluz que ya venían al construirse el bloque…quien tiene que repararlo…? Entiendo que la comunidad.
Muchas gracias
Buenos dias.
En el bajo cubierta puede disponer el espacio como desee pero no puede modificar la cubierta del edificio salvo que unanimemente se lo consintieran sus vecinos.
Un saludo.
Mi hijo vive en alquiler en una vivienda de planta baja con jardín.- El propietario planto todo el perímetro del jardín de setos y dice que tiene que hacer él el mantenimiento de estos setos.- En el contrato no especifica nada al respecto.- Para la poda de los setos se necesita un jardinero debido al gran volumen de los mismos.Gracias.Quien tiene que pagar el mantenimiento?
Buenas!!!
Vivo en un dúplex dentro de un bloque de pisos donde los bajos son loft, hay primera y segunda planta y mi casa es el tercero y la parte de arriba bajo cubierta tipo dúplex.
Querría saber si en la parte bajo cubierta que es parte de mi casa (legal y en escrituras) podría quitar parte del tejado y convertirlo en terraza? Abrirlo de alguna forma para usar parte de la parte de arriba abierto, poner cristaleras que se abran, hacer terraza o poner más tragaluz….?
Legalmente se puede hacer? Que permisos necesitaría? Se podría hacer?
Gracias
Hola!!
Buenos días.
Ese espacio lo puede disponer libremente. Puede hacer un altillo. Lo que no puede modificar, sin acuerdo unánime de la junta es el tejado ni el forjado y por supuesto con informe técnico de que la obra que usted quiere hacer es viable y no pone en peligro la seguridad.
Un saludo.
En mi caso la azotea tiene un derecho de vuelo del que hizo el edificio. Y resulta que de la azotea se filtra agua hacia mi casa y la dueña del derecho de vuelo de la azotea dice que no tiene porque pagar ella los arreglos pero si el derecho de vuelo le pertenece y la azotea es privada de ella. Porque ella dice que su abogado le dice que no es problema de ella??? Tendria que denunciarla??
Hola!!
Habría que ver si los estatutos de la finca o la regulación de ese derecho de vuelo prevén algo.
El hecho de que tenga un derecho de vuelo o que la terraza sea de uso privativo, o incluso privativa, no excluye la obligación de la comunidad en orden a su impermeabilización.
Si ella tiene el uso, deberá realizar las tareas ordinarias de limpieza y mantenimiento, pero la reparación, en la medida en que cubierta de todos los pisos inferiores y que los forjados son elemento común, debe costearla la comunidad.
En una comunidad de chalet pareados e individuales con jardin a un vecino le ha salido una grieta en el muro de bajada a su garaje(cada uno tiene el suyo debajo de su chalet). ¿se tiene que hacer cargo la comunidad o es privativo?
Buenos dias:
Entendemos que no es muro medianero. En ese caso seria comunitario.
Si el muro esta dentro del perimetro de su vivienda entonces la reparación de esa grieta es privativa.
Un saludo
Estimados señores.
Vivo en un bloque de pisos, el mío es un bajo con pisos a ambos lados y dos más por encima, el último duplex. Todos tenemos chimenea en el salón con tiros independientes que obviamente circulan hasta el tejado atravesando la altura del resto de pisos.
Según el artículo 396 del CC uno de los elementos comunes especificados en la lista es “ventilación o evacuación de humos”, no sé si el tiro de una chimenea entra en esta definición, yo entiendo que sí, pero además el artículo 3 apartado a, de la ley de la propiedad horizontal dice que para que algo sea privativo ha de ser de “aprovechamiento independiente y estar dentro de los límites” por lo que entiendo que el tiro de la chimenea, una vez que sobrepasa la altura de mi piso ya no cumple la condición de estar en mi propiedad y ya no se puede considerar privativo, además en caso de que se tuviese que hacer algún tipo de reparación yo no tendría acceso directo sino que tendría que ser a través de casa de un vecino y romperle su pared.
Pues así estoy a peleas con mi administrador, él dice que los tiros son privativos aludiendo única y exclusivamente a que son de aprovechamiento independiente, es más, cuando le he preguntado que qué significa “dentro de los límites” me ha contestado, palabras textuales, “Si finalmente no estas convencida siempre puedes acudir a los tribunales, que es el lugar para dirimir este tipo de cuestiones, y en donde más ampliamente fundamentar jurídicamente las pretensiones de la demanda.”.
Es que yo no hago más que leer sobre este punto y recordar lo que me decían de pequeña, si está en tu casa es tuyo sino no. Sólo quiero saber si tengo o no razón. ¿Son en este caso concreto los tiros de las chimeneas comunitarios o privativos?
Muchísimas gracias.
Hola!!
Buenos dias.
Son temas controvertidos.
Yo entiendo que como dice el articulo tres de la LPH se deben dar las dos condiciones: Ser de aprovechamiento independiente y estar dentro de los limites de la propiedad.
Salvo que en la descripción en escritura de tu vivienda describa la chimenea como un elemento privado mi opinión es que siendo instalación de origen del edificio que además transcurrirá junto a otras de otras viviendas por un espacio común y al que no tienes acceso desde tu vivienda es que es elemento común.
Otra situación completamente distinta seria que tu previa autorización de la junta por la mayoría necesaria hubieses instalado esa chimenea a posteriori. En este caso obviamente sería responsabilidad tuya completamente.
Un saludo
Un millón de gracias por su respuesta y además su rapidez. Las chimeneas son de obra y las tienen todos los pisos, no están especificadas en las escrituras al igual que no están por ejemplo los baños y ni mucho menos se especifica un conducto de taitantos metros que parte de mi casa hasta el tejado, sólo se especifica la superficie del piso y con quien delimita. El problema es que siempre fueron comunitarios hasta que tuve una supuesta avería en el tiro (que luego no fue tal) cuyo arreglo costaba miles de euros y a partir de ahí se convirtieron en privativos. Sólo quiero que el administrador devuelva a los tiros la categoría que le corresponde pero su respuesta es demándame.
Un saludo.
Buenos días, Somos propietarios de una vivienda pareada de una urbanización , en nuestro caso, las zonas comunes se limitan a un cuartillo para el Ritu( instalaciones telefónicas y Antena comunitaria), hace poco el propietario de una de las viviendas descubrió que en sus escrituras se incluía dicho cuartillo para telecomunicaciones de la comunidad y quiere usarlo de manera privada o cobrarnos alquiler.
Creo que en el momento de la Constitución de la comunidad no se establecieron estatutos.
¿Qué derechos tenemos como vecinos y él cómo propietario?; ¿qué solución podemos darle a la situación?
Es extraño que en escritura se exprese que ese cuartito es de su propiedad sin indicar que es una servidumbre de la vivienda al resto.
Aunque se entiende que es una servidumbre por naturaleza o destino y por tanto no es propiedad privada sino de todos.
Un saludo
Buenos días, resulta que vivo en un adosado y la comunidad ha aprobado una derrama. La comunidad son 52 adosados y están distribuidos en una calle. Hay 26 adosados que dan para un colegio, y estos adosados no poseen en le patio trasero muro de cerramiento. Estos adosados su patio trasero da directamente con le muro del colegio, que tiene a su vez humedades. Resulta que la comunidad aprueba una derrama para arreglar las humedades del muro del colegio. Los otros 26 adosados tiene su muro de cerramiento en sus patios traseros y dan para otras propiedades. ¿La derrama esta acorde a derecho?, ¿Por que tiene la comunidad que arreglar las humedades de un muro ajeno a la propiedad y que solo afecta a la mitad de los adosados?.
Soy propietario de un bajo que tene un falso techo sujeto con tirantes a los puntones del primero. El del primero quiere cambiar el suelo y algunos puntones por putrefacciòn.. Resulta que el cambiar los puntones dañados tiene que soltar los tirantes. Me dice que tenco que hacer un marco con unos puntones auxiliares por debajo de lo que va a ser el piso de èl ya que esa obea cuando la hicieron estuvo mal.
No se podian sujetar las placas de escayola con tirantes a los puntones de èl.
Què hay de cierto? Muchas gracias. Xermàn
Hola Xermán!!
Entiendo que puntales son como forjado pero de madera.
Es estructura del edificio y por tanto elemento común. Si están dañados los puntales debe repararlos la comunidad de propietarios.
Y por supuesto entiendo que una vez reparado usted puede sujetar su falso techo con tirantes cogidos a los puntales.
Un saludo
Buenos dias:
Entiendo que los puntones son estructura del edificio y por tanto elemento común.
Si están dañados por putrfacción y hay que cambiarlos esa partida debe devengarla la comunidad de propietarios.
Y claro que se podrán sujetar las placas de escayola a los puntones saneados.
Un saludo
Buenos días, resulta que vivo en un adosado y la comunidad ha aprobado una derrama. La comunidad son 52 adosados y están distribuidos en una calle. Hay 26 adosados que dan para un colegio, y estos adosados no poseen en el patio trasero muro de cerramiento. Estos adosados su patio trasero da directamente con le muro del colegio, que tiene a su vez humedades. Resulta que la comunidad aprueba una derrama para arreglar las humedades del muro del colegio. Los otros 26 adosados tiene su muro de cerramiento en sus patios traseros y dan para otras propiedades. ¿La derrama esta acorde a derecho?, ¿Por que tiene la comunidad que arreglar las humedades de un muro ajeno a la propiedad y que solo afecta a la mitad de los adosados?.
El muro compartido con el colegio es un muro medianero y por tanto comunitario y comprartido con el colegio.
El Codigo Civil en su articulo 396 considera los elementos estructurales como elemento común y las medianeras lo son.
Un saludo
Hola, resulta que el muro es propiedad del colegio porque cuando construyeron los dichos adosados no hicieron muro trasero. Entiendo que no es medianero y que por lo tanto no es comunitario.Es asi?
Buenos dias.
Aunque no la haya construido la promotora de los adosados ese muro es medianero de todas formas porque es la utilidad y destino que tiene.
Un saludo
Buenos dias,no me he explicado bien, el muro del colegio es del colegio y esta solo sobre su terreno no es medianero, entiendo que la comunidad no debe arreglar algo ajeno al inmueble. Los muros medianeros son propiedad de dos inmuebles y en este caso solo es propiedad del colegio. Estoy en lo cierto? Disculpe que insista.
Buenos dias.
El muro es del colegio pero dese el momento en que si cumple la función separadora de las dos propiedades aunque se hayan beneficiado de no tener que construirlo si es medianero.
Si no es esa su función entonces no.
Un saludo
Buenas tardes.
Vivo en un tercer y ultimo piso y tengo gotera en el salon cada vez llueve ya se ha hecho una junta para reparar la azotea pero llevo mas de 1 semana entre peritos e informes y aun ni han reparado por mi caso losdaños que me ha ocasionado la lluvia el presidente me tacha de pesada si voy a buscarlo ynle exijo que me loarregle y la administradora dice que denuncie que eatoy en mi derecho.Estamos desesperados ya que dentro de unos dias va a llover de nuevo y otta gez el techo filtrara agua que puedo hacer?
Buenos dias:
Entiendo tu preocupación.
En estos casos la comunidad debe reparar a la mayor brevedad posible.
El seguro obviamente cubrirá los daños causados y eso lleva su curso. Dependerá de la aseguradora la diligencia enla gestión.
Eso no tiene nada que ver con reparar una vez se conoce que algo esta dañado.
Aveces con pruebas de estanqueidad se delimita bien por donde ha entrado el agua y se puede reparar puntualmente los puntos por los que filtra.
Un saludo
Buenas tardes:
Vivo en la segunda planta de un edificio de pisos .Cuando llueve mucho y con aire el agua pasa a mi terraza y mojo al vecino de abajo ,que no tiene terraza ,pues la metió para agrandar sus habitaciones .
Mi pregunta es quien tiene que pagar el arreglo de mi terraza para no mojar , en caso de lluvia fuerte al vecino??
Mi terraza no se ha modificado nada ,y cuando pintan y arreglan el edificio esto corre a cuenta de la comunidad.
Muchas gracias
Buenos dias:
Entiendo que debe repararla la comunidad ya que la fachada e elemento común.
Los balcones forman parte de la fachada.
Si el suelo a la vista se observa con falta de rejuntado el mantenimiento corresponde al propietario que lo utiliza.
Si no es esta la causa y es que ya por los años esta deteriorada la tela asfaltica es la comunidad la que debe reparar.
Un saludo
Rosa
Buenos dias. Vivo en una propiedad horizontal que consta de tres plantas donde hay dos vecinos por planta. Los vecinos de las plantas 2 y 3 tienen ventanas a un patio al cual solo yo puedo acceder ya que vivo en el 1er piso. ESta misma situacion es la que tiene mi vecina. Ambos tenemos un patio que solo se puede acceder por nuestras viviendas. El patio esta dividido por una pared en la cual hay dos orificios para que la vecina, cuando limpia, vaya todo al desagüe que tengo en mi patio. En la escritura describe que mi vivienda linda entre otras cosas un patio de luces. Ha surgido un problema en en desagüe que le ocasiona daños a una ferreteria que esta en el bajo. La pregunta es, la reparacion es comunitaria o mia. Saludos y gracias. ESpero su respuesta por favor si son tan amables
El desagüe de las terrazas de los patios de luces es comunitario.
Al propietario de la vivienda que accede al mismo le corresponde mantenerlo en buen estado para que cumpla su función.
Salvo que la cauda del emboce o filtración a la ferreteria este en un mal mantenimiento demostrable como tennerlo taponado por suciedad o con algo que lo cubra, etc.. la reparación le corresponde a la comunidad de propietarios.
Un saludo
Hola buenas me acabo de comprar un duplex y quería saber si puedo poner un aire acondicionado en la fachada de mi duplex la entrada del garaje es comunitario en el cual cada uno tiene su cochera independiente, lo que quiero es saber es si puedo poner el aparato en mi pared que da a mi porche porque yo entiendo que lo único comunitario que ay es la entrada de garaje y que lo otro esta dentro de mi parcela
Buenos dias:
Es fachada. Entiendo que es la misma situación que se plantea en un edificio.
Si la comunidad ha acordado algo al respecto hay que respetarlo. De no ser asi lo mejor es pedir permiso siempre buscando la forma de que no altere la estetica mucho. Algún rincon o taparlo con elementos decorativos que imitan plantas que tienen esa finalidad.
Un saludo.
Buenas tardes, soy inquilina en un edificio de dos viviendas, el vecino contiguo está realizando obras en su terreno sin permiso, lo he comunicado a la propietaria y me indica que ella estaba informada ya que tres propietarios han acordado arreglar dicho terreno ya que las humedades se están filtrando a la vivienda que tengo alquilada y al resto de las viviendas. Debió la propietaria de informarme de dichas humedades y de avisarme de que esas obras se iban a realizar?.
Y debe el propietario del solar contemplar un horario para dichas obras o puede estar a cualquier hora con la picadora que parece que se va a caer la casa?
Hola
Levantamos los muros de nuestra casa y el vecino de la parte trasera por decision propia puso su antena amarrada a nuestro muro, que puedo hacer ya que no pidio nuestro cocentimoento y esta sobre nuestra pripiedad nuestro miro.
Unos vecinos quieren hacer un trastero en la azotea q son zonas comunes de la comunidad por lo pasaría a ser uso privativo
Se necesita autorización unánime de toda la comunidad?
En caso de filtraciones o cualquier desperfecto, quien se responsabiliza?
Deberían pagar cuota comunidad por este trastero?
Debería hacerse la división horizontal?
Muchas gracias
Buenos dias:
El acuerdo debe ser unanime.
La realización de los mismos por técnico competente y deberían registrarse como propiedades individuales.
Un saludo.
Hola, en nuestro edificio las cubiertas o terrados son zonas comunes pero de uso privativo de los propietarios de la última planta. En los estatutos, estos propietarios tienen la misma cuota que los demás. A la hora de pintar el edificio, ¿el gasto de la pintura correspondiente a los muros de las cubiertas deben asumirlo los que tienen el uso privativo o debe pagarlo la comunidad? Gracias por su respuesta.
Hola!!
La terraza aun de uso privativo es cubierta del edificio y por tanto elemento común. Su mantenimiento le corresponde al propietario que la usa salvo que por el tiempo o cualquier razón ajena a su uso se deteriore de forma que hubiese que intervenir para reparar. En este caso será la comunidad la obligada a actuar.
Un saludo
Hola, el local de al lado de nuestro portal acaba de hacer un hueco en la pared (al lado de nuestra puerta de entrada al portal) para instalar el contador del agua. Exteriormente donde antes había muro ahora se ve una tapa de tamaño considerable. ¿Pueden hacerlo alegando que esa zona de la pared es suya, aunque ello afecte a la apariencia de la fachada del portal? ¿Nosotros como comunidad de propietarios no tenemos derecho a que no se hagan obras ni se instalen cosas pegadas a nuestra fachada? Entiendo que nosotros también tenemos que tener zona de la pared nuestra y que a su vez tendremos una zona común con ellos. Gracias!
Buenos dias:
Por principio si se altera la fachada se debe solicitar permiso al resto de propietarios.
Salvo que Emivasa le exija instalarlo así o no tengan otra opción.
Un saludo
Gracias. Me queda una duda, me ha comentado un vecino que el motivo se debe a que la fachada pertenece al local y no a la comunidad de propietarios. ¿Tiene el razón que a la Comunidad de Propietarios solo pertenece lo que es el marco del portal?
Y al local pertenece el resto, es decir, lo que es muro.
Mi local está bajo dos edificios colindantes.En medio de ellos está un patio de luces con terraza que se reparará. Aunque la terraza pertenece solo a un edificio, las viviendas del otro tienen acceso a dicha terraza por una puerta que tienen en el rellano de la escalera de la primera planta y además, según el estatuto, tienen servidumbre de luces y vistas. Se que estoy obligado a pagar mi parte del arreglo a la comunidad propietaria de la terraza, pero ¿también a la otra comunidad?Muchas gracias.
Buenos dias:
Entendemos que si la escritura dece que la terraza es propiedad del edificio tuyo es asi.
La servidumbre es una obligación de vuestra propiedad con la colindante por la que siempre deberéis respetar ese punto por el que pasa la luz a la otra propiedad.
Un saludo
Buenas tardes.
Somos un edificio de 4 plantas con 30 años de antiguedad. El edificio ocupa una cuarta parte de terreno, es decir 100 metros de terreno de edificio y 300 metros de patio privativo de la primera planta. Durante los 30 años los vecinos personas mayores han estado pagando el correspondiente recibo del ibi correspondiente a los 400 metros de terreno incluido el patio privativo de la primera planta. Las esrituras se realizaron incluyendo la indicacion de patio privativo de la primera planta que era el promotor de la obra. El patio privativo tiene acceso principal desde la calle, ya que el propietario de la primera planta accede con sus coches a el y comumica con la entrada al salon de su casa. El patio es utilizado en exlusividad por el y su famila y se realiza toda la actividad normal de un pato particular, entrada de coches barbacoas y fiestas de amigos y familiares. Es decir, este vecino promotor disfruta de la propiedad comunitaria del piso y los impuestos los pagamos entre todos. Todo ello basandose en que las escrituras de cada piso hizo incluir la condicionde patio privativo en favor de el. Se puede hacer algo ante situacion? Ya que incluso nos reprocha que dejemos el coche por unos minutos delante del vado de acceso al patio de propiedad de todos los vecinos que pagamos todos y el solo disfruta. Que se puede hacer en este caso para terminar con esta situacion de abuso gracias a que se hizo constar en las escrituras que seria patio privativo siendo en realidad un patio con acceso de coches y uso y abuso exclusivo de este propietario. Estas situaciones se dan por la mala fe o distorsionar la realidad de las cosas en las escrituras con
personas que no comprende bien el concepto de los terminos y condiciones de las escrituras. Un saludo de antemano Rafael
Buenos dias:
Es dificil que estando en escritura que el solar de la propiedad es de 400 metros y habiendo sido firmada por todos los propietarios un juez dictamine otra cosa.
Es abusivo, esta claro, y la única vía para cambiarlo es la judicial.
Un saludo
Gracias por su pronta respuesta. Despues de 30 años, 3 vecinos hemos pagado un recibo de IBI por un patio de 300 metros que no tendria que haber tenido la categorización se patio privativo, ya que tiene acceso desde la calle. Esto nos ha supuesto a 3 vecinos mas de 45.000 euros sobre una prpiedad que no sabiamos que era nuestra y que ha utilizado de forma privada el piso bajo como patio con garaje y uso particular. Si existe alguna posibilidad mediante los tribunales de solucionar esta injustica por supuesto que ejerceremos nuestro derecho. O por lo menos optener los mismos privilegios ya que para acceder al patio no hace falta acceder por ningun piso particular, si no simplemente por la calle. Un saludo y gracias de nuevo.
Buenos dias
Dispongo de un adosado sin comunidad de vecinos. Estoy pensando en poner una pergola en mi terraza trasera. Existe algun problema para poder instalarla. Es necesario solicitar algun permiso?
Buenos dias:
Entendemos que no es un problema siempre que se coloque de forma que el atornillado si es al suelo no traspase la tela asfaltica o se realice no atornillando al suelo si la terraza trasera es cubierta de un garaje por ejemplo.
Si no es cubierta de ningún elemento común todo elemento o servicio susceptible de individualización puede considerarse privado.
Un saludo
Soy propietaria de una vivienda que tiene una terraza que aparece en escrituras como cubierta compartida al 50 por ciento con otro propietario segun escrituras …el tema es que el otro propietario tiene alquilado el piso por inquilino de renta antigua y este inquilino hace uso de esa terraza porque guarda cosas en un almacén,la pregunta seria si la terraza es de uso los dos propietarios al 50 por ciento y es elemento común, podríamos negar el acceso al inquilino??? depende de lo que se indique por mayoria de la Comunidad?? Seria solo de uso de los propietarios?? o deberia de indicar el otro propietario una clausula donde indique que su inquilino tiene acceso a dicha terraza..ya que al ser de renta antigua…no lo especifica en el contrato de alquiler y se entiende que tiene alquilado solo la vivienda.. Gracias de antemano
Hola!!
Para modificar el no acceso de la vivienda a la terraza seria necesario el acuerdo unánime de la junta de propietarios.
Lo que si se puede hacer por mayoría es condicionar el uso de la terraza si se ve abusivo y poner limites.
Un saludo
Soy propietaria de una vivienda que tiene en escrituras una terraza compartida con otro propietario al 50 por ciento en uso y mantenimiento..el tema es que el otro propietario tiene alquilada la vivienda con inquilino de renta antigua…el cual ha roto cosas de la terraza…la ha pintado..etc..sin consentimiento…podríamos denegarle el acceso al inquilino a dicha terraza?
Hola,
Vivo en una casa adosada. Voy a sustituir las ventas de madera y cristal simple que tienen 20 años por otras de PVC con triple cristal, más eficientes.
Tengo claro que la forma de la ventana y el color deben ser iguales a las actuales para no romper la estética de la fachada. Mi duda surge con los cristales. Los actuales llevan un elemento decorativo. Es la típica tira de madera que divide el cristal en rectángulos, ésta está incluida dentro del cristal. Yo quiero poner el cristal liso, sin la decoración.
Puede la comunidad de Vecinos rechazármelo y obligarme a colocar los cuadradillos?
Muchas gracias.
Buenos dias:
En principio es fachada y debe respetarse la estética.
Yo entiendo que si respetas color y forma ya es suficiente salvo que haya acuerdo de la junta que de forma expresa diga que se debe respetar esa estetica en concreto.
Plantealo a la junta. Es lo mejor.
Un saludo
ola,,soy propietario de una vivienda de proteccion oficial,en el pasillo de entrada y en mi muro o pared se encuentran todos los contadores de luz y de agua puedo exigir que los cambien de lugar gracias
Buenos dias:
Exigir no. Puedes solicitarlo a tu comunidad argumentando las razones para ello pero es una instalación de origen que en escritura estará descrita su ubicación en ese lugar y la única forma de cambiarlas es por el acuerdo unánime de todos los propietarios.
Un saludo
Hola buenas
Tengo un primero con patio trasero que quiero cerrar con aluminio ya que una vecina asi lo tiene pero tengo una duda…en mi patio esta la junta de dilatacion del bloque…puedo cerrarlo igualmente?
Y otra consulta…quiero cerrar tambirn el balcon en aluminio ya que necesito mas espacio y convertirlo en sala de juegos, no hay ninguno cerrado podria cerrarlo sin problemas?
Gracias de antemano
Buenos dias!!
Pensamos que hacer un cerramiento parcial o armario de aluminio no es un problema pero cerrar todo el patio si puede serlo. El agua de lluvia tiene que tener salida.
Debes respetar los sumideros y la inclinación de la terraza.
De no ser así al llover el agua desde el techo del cerramiento ira por donde no debe provocando filtraciones.
Un saludo
vivo en una comunidad y tengo un patio privativo donde solo tengo yo acceso…lo tengo cuidado y el desague tapado con una baldosa movible para que no entre hojas de macetas ni nada..no sé el porque se ha atrancado y no traga el agua..mi pregunta es a quien pertenece arreglar el atranque, al seguro de la comunidad o a mi seguro.
Buenos dias!!
El desagüe es comunitario y el desatasco o reparación corresponde a la comunidad salvo que usted que tiene acceso al patio y debe mantenerlo en condiciones adecuadashaya hecho un mal uso y se le pueda atribuir la causa del atasco.
Un saludo
Hola. Soy propietaria de un dúplex muy pequeño en un edificio de hace cuarenta y siete años construido con seis viviendas más. Es el único dúplex del edificio. Esta en la segunda y tercera planta del edificio. Tiene dos puertas de entrada, una en cada planta pero la que consta como la entrada al dúplex es solo la de la planta de abajo, que están el comedor, cocina y cuarto de baño. Arriba están las habitaciones.
Estamos pensando en cambiar la distribución, poner arriba el comedor, cocina y cuarto de baño y abajo las habitaciones y entrar por la puerta de arriba, tercera planta del edificio.
¿tengo derecho a hacer este cambio?
Al vecino de arriba no le gusta que entremos por la puerta de arriba porque así está solo en la tercera planta. ¿podria ponernos problemas?
Muchas gracias. Saludos
Buenos dias.
Entiendo que sus instalaciones y departamentos privados los puede disponer como desee siempre que no perjudique a nadie.
Si tiene puerta de acceso a la vivienda en el piso de arriba de origen no puede plantear problema ningún vecino.
Otra cosa seria que usted decidiese abrir la entrada a su vivienda desde esa planta sin existir antes.
Un saludo
Lo he hecho en contacto y debe ser hacerlo aquí,lo repito perdón.
Vivo en una cdad. de tres viviendas y un local comercial,que tiene sus persianas a la vía pública,pero también tienen una puerta de acceso desde el zaguán de la vivienda,pues los mismos son propietarios de una vivienda,y accede a la misma tanto por la puerta principal como por la del local al zaguán.Y quiero saber si el local tiene que pagar los gastos de mantenimiento del ascensor.gracias
Buenos dias.
Esto depende de lo que la Escritura del edificio exprese.
Si el edificio tiene mas de 30 años es posible que la escritura no contenga ninguna exección. Solo en el caso de que los exima explicitamente de este gasto se les puede exonerar.
O en el caso de que por acuerdo unánime así se decidiese.
Un saludo
Hola vivo en una urbanizacion, que se considero privado, y se compone de tan sólo 2 called. Las casas son pareada, entiendo así porque cada pared de una esta pegado a otra.
Bien cada casa tiene su propio patio trasero con sus tabiques medianeros levantados en su momento por cada vecino, y otro patio delantero con mismas caracteristicas. El patio delantero tiene puerta pectoral y puerta para el vehiculo, el patio trasero solo se accede desde el interior de cada vinienda.
Se han puesto de acuerdo después de 8 años una calle para en una reciente reunión, pintar las fachadas y Paredes de los patios. Salió si, por mayoría de los que acudieron. Cuanto hace falta realmente para hacer ese gasto obligatorio?
Realmente la fachada de las casas son comunes? Lo son también las fachadas de los patios delanteros? Ya que el salir de la casa, no es para uso comun, si no privativo.
Hola!!!
Entendemos que la fachada es elemento común. Un planteamiento es que un propietario quiera pintar la suya respetando el color existente y otra es que la comunidad en su conjunto y de forma legalmente establecida decida en junta por mantenimiento una intervención conjunta en un elemento común como es la fachada. La decisión se debe tomar por mayoría simple.
Si la reunión se convoco formalmente y la decisión fue pintar la fachada sólo cabe si no pudiste acudir se computa tu voto como favorable salvo que de forma que quede constancia comunicaras a tu secretario -administrador o presidente tu voto en contra del acuerdo en el plazo de 30 días naturales.
Hola vivo en una comunidad de adosados (4) no constituida pero la que si esta registrada como división horizontal, mis tuberías de desagüe pasan por el subsuelo de zonas privadas de un vecino hasta una arqueta en la cual él se engancha también antes de salir al alcantarillado publico. Los otros dos vecinos no sabemos como estan conectados. La tubería pasa por debajo de su garaje, cocina y escaleras (unos 10m). Se ha producido una rotura en esa tubería y el coste de hacer una zanja es muy elevado, ¿Quien debe pagar dicho coste?
¿la comunidad? ¿nosotros 2? ¿yo solo?
Buenos dias:
Entiendo que lo primero que tendrán que hacer es descubrir si sirve sólo a un propietario o hay mas viviendas cuyos desagües confluyen en esa arqueta.
En el momento observen que no es exclusiva del propietario que tiene la arqueta en su parcela tendrán que considerar que se trata un elemento común.
Un saludo
Hola .
Vivo en una urbanización de adosado con una terraza delante y otra atrás, la cosa está en q un vecino se quiere hacer un armario de obra donde le quepa la lavadora y la secadora , algunos vecinos se han quejado porq se puso en acta que no se podía modificar nada de la fachada de delante , mi pregunta es.. cuando salga a votación , es unánime? O es x mayor votación ?
He leído q en los edificios por ejemplo si q es unánime, pero no tengo claro si en los adosados es lo mismo. Gracias
Buenos dias:
Si hay acuerdo claro respecto a modificar ningún elemento en fachada reflejado en acta es incuestionable que no se debe hacer.
Nuestra experiencia en ese sentido ha sido que el juzgado ha hecho retirar, por ejemplko, aparatos de aire acondicionado en fachada porque estaba reflejado en acta el acuerdo que los prohibia.
Un saludo.
Mi vecino de arriba colocó un ventanal nuevo hace años(y le ha salido una grieta lateral y exterior que cuando llueve me moja el techo) , y en el seguro me dijeron que era culpa de la comunidad.
La comunidad no quiere pagarme el arreglo echando la culpa al vecino de arriba, y el seguro del vecino de arriba dice que lo debe pagar la comunidad. ¿Qué hago? Muchas gracias. Llevo así varios años.
En estos caso lo mejor es hacer caso a lo que el informe pericial exprese.
Si el informe del perito argumenta que el origen de las grietas es la colocación del ventanal se tendrá que hacer responsable su vecino de arriba.
Soliciten al seguro comunitario informe a ser posible con imágenes que justifiquen su razonamiento.
Un saludo.
vivo en un edificio de 8 plantas la azotea es de uso privativo, por el mal uso de la azotea se esta agrietando la fachada, debajo de esa azotea vive el propietario. ¿ quien paga esta reparación?
Buenos dias.
Normalmente la cubierta del edificio es comunitaria excepto cuando expresamente lo indique la escritura de forma clara no como privativa o de uso privado sino como privada.
Esto sólo suele describirse así en casos como el de que usted habla. Cuando la terraza es cubierta solo de la propia vivienda.
Buenas noches, les agradeceríamos mucho su consejo en el siguiente tema:
Vivimos en una Urbanización calificada como «Privada» según consta en un cartel situado a la entrada de la misma, compuesta por seis bloques que regula una Mancomunidad en cuyos Estatutos no figura nada en relación con el tema que paso a exponer y haciendo constar que nuestra Comunidad en concreto tampoco dispone de Estatutos.
Teniendo en consideración que en el piso inferior al nuestro lleva
instalado desde hace 10 años un aparato de aire acondicionado en la fachada de edificio y sin que, en ningún momento, el citado aparato nos haya causado problema alguno tanto a nosotros que habitamos en el piso superior ni al resto de los vecinos de los dos bloques que integran dicha Comunidad, dos de los vecinos decidimos hace siete meses instalar nuestros aparatos de aire acondicionado en la misma ubicación que el anteriormente mencionado y cual no sería nuestra sorpresa y disgusto al recibir un Acta de la Junta de Propietarios en la que se nos instaba a su retirada de la fachada, o que en caso contrario, que se procedería a presentar una demanda contra nosotros. Conviene dejar constancia de que nuestros aparatos han sido cubiertos con plantas lo cual hace que su visibilidad desde el exterior sea nula y que en los restantes bloques que componen la Mancomunidad llevan desde años instalados aparatos de aire en idénticas condiciones a los nuestros, y que podemos ver desde nuestras ventanas, sin que exista ninguna reclamación y demanda presentada al respecto.
Permitanme recalcar que los afectados llevamos más de 27 años viviendo en la Urbanización sin ningún problema hasta la fecha y que el pasado día 6 de Abril se ha celebrado una nueva Junta de la Comunidad en la que se nos exige que retiremos nuestros aparatos de la fachada y que procedamos a su instalación dentro de nuestra terraza, pero con la condición de que la misma se realice en el SUELO de la misma para que nuestros aparatos de aire no puedan ser visibles desde el exterior, lo cual nos obligaría a ampliar los cables que resultan ser insuficientes desde su instalación actual con el consiguiente gasto adicional y que además, y en nuestro caso concreto, lo anterior podría representar un riesgo para nuestros nietos de corta edad que podrían encaramarse a los mismos y no quiero ni pensar lo que de ello se podría derivar.
Pido disculpas por la extensión de este escrito y la consulta que me permito exponer a su consideración y en evitación de los riesgos antes citados, es si en lugar de tener que instalar el aparato en el suelo podríamos optar por instalarlo de nuevo en cualquier lugar de nuestra terraza como podría ser en una de las paredes de la misma sin que su ubicación fuera visible desde el exterior. De hecho y cuando la Junta ya estaba a punto de concluir acudió a la misma un vecino propietario que, y en su calidad de arquitecto, informo a los asistentes que nuestra terraza y al estar incluida en nuestra escritura no formaba parte de la zona común y que y debido a lo anterior, nosotros podíamos instalar los aparatos dentro de cualquier zona de la misma, pero su consejo no fue tenido en consideración.
Muchas gracias de antemano por su respuesta.
Buenos dias.
Disculpe la tardanza en contestarle pero aveces es difícil en este trabajo hacer un hueco.
La fachada es comunitaria y siempre deberia solicitarse permiso para hacer intervenciones en la misma.
Lo que no entiendo es que al propietario que tiene instalado el aparato de aire acondicionado con anterioridad se le haya permitido.
Si la comunidad en junta ha decidido que no se permite a ningún propietario instalar en fachada de forma visible aparatos de aire acondicionado esto se debe cumplir.
Se supone que este acuerdo o decisión es para todos los propietarios.
En relación a que sea en el suelo o no de su terraza entiendo que es decisión de usted exclusivamente.
Un saludo
Buenas tardes.
Quisiera saber de quien es competencia de los arreglos que haya que hacer en el cuarto de contadores de la luz. Al parecer (porque yo no lo he visto) en mi contador hay una luz roja. Según los de la compañía electrica que fueron a verlo (avisados por algún vecino porque al parecer olían a quemado) hay que arreglar no sé qué fusible de mi contador y es algo «urgente», aunque no han cortado la luz. Los de la compañía electrica dicen que me tengo que encargar yo a través de un electricista particular porque ellos no se encargan. Mi pregunta es ¿es eso correcto? Al estar el contador en el cuarto de contadores ¿no es algo de lo que se tenga que encargar la comunidad?
Buenos dias:
Entiendo que si la compañía eléctrica le comunica que la reparación le corresponde a usted es porque supongo que el contador sera de su propiedad.
Compruebe que dice su contrato, si es arrendado o de su propiedad.
Un saludo.
Empezamos a tener problemas con los áticos.Seguún la LHL las terrazas de los äticos aunque sean zonas comunes,son privativas.Sgún la misma ley la comunidad está obligada a las reparaciones de las mismas.
Mi pregustas son :Puede el presidente mandar una inspeccion a traves de un perito…? Si se esta haciendo un uso para deteriorar el pavimento y la impermeabilizacion original ocasionando goteras,Quien tendria que correr con los gastos de reparación?
Buenos dias:
El propietario del ático tiene el uso, deberá realizar las tareas ordinarias de limpieza y mantenimiento, pero la reparación, en la medida en que cubierta de todos los pisos inferiores y que los forjados son elemento común, debe costearla la comunidad.
Si existe un problema de goteras por supuesto que la comunidad puede decidir las intervenciones a realizar y los técnicos que considere oportunos.
Un saludo
Un saludo
Empezamos a tener problemas con los áticos.Seguún la LHL las terrazas de los äticos aunque sean zonas comunes,son privativas.Sgún la misma ley la comunidad está obligada a las reparaciones de las mismas.
Mi pregustas son :Puede el presidente mandar una inspeccion a traves de un perito…? Si se esta haciendo un uso para deteriorar el pavimento y la impermeabilizacion original ocasionando goteras,Quien tendria que correr con los gastos de reparación?
Responder
Buenos dias:
Por supuesto. Las terrazas de los áticos son cubierta del edificio.
Si la forma de diagnosticar un problema que causa filtraciones es a través de técnico competente es la junta la que decide como intervenir y el propietario del ático tiene la obligación de permitirlo según el articulo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal apartado c) y d).
Un saludo
Hola. Me ha tocado ser presidente y soy un autentico novato. Perdon si la pregunta es demasiado «basica»….
La comunidad esta formada por un edificio con 10 viviendas y varios chalets adosados.
En las fachadas del edificio y de los chalets, hay zonas con madera.
La madera esta bastante deteriorada y es necesario hacer un lijado y barnizado.
De que se tiene que hacer cargo la comunidad?
Del mantenimiento de la fachada del edificio y de las fachadas de los chalets?
Solo de la fachada del edificio?
Deben los propietarios de los chalets ocuparse del mantenimiento de sus propias fachadas?
Pueden los propietarios de los chalets negarse a pagar el mantenimiento de la fachada del edificio?
Gracias por vuestra inestimable ayuda !!!
Buenos dias:
Normalmente hay una norma básica según el articulo 9 en su apartado e que dice que es obligación de los propietarios contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el titulo constitutivo a a lo especialmente establecido a los gastos generales para el adecuado mantenimiento del edificio y responsabilidades que no sean individualizables.
Si un propietario interviene en fachada, pinta barandillas o similar, por ejemplo,puede hacerlo respetando la fachada tal y como esta pero si se va intervenir en toda la fachada lo lógico es que se realice en común según coeficiente de escritura
En tiendo que los chalets tendrán un coeficiente mayor.
Un saludo
Rosa
Buenos dias,
En el bloque donde resido, se ha roto el cristal que separa mi balcon con el vecino, entiendo que este elemento es comunitario , por lo que la reparacion corre a cargo del seguro de la comunidad. ? Es asi ??
Muchas gracias.
Buenos dias:
Si es un elemento comun pues esta en fachada.
Un saludo
Buenas tardes tengo un local cuya construcción fue en el año 1990.
La antena la constructora la coloco en la terraza (parte privativa del vecino de arriba) junto con la suya. El vecino vendio y el ahora nuevo propietario desde hace 10 años por desaveniencias con mi local dice que debo quitarla porque le molesta (Dicha antena esta en la parte mas alta de su propiedad)
Debo hacerlo
Buenos dias:
Entiendo que si de origen la antena estaba instalada en una terraza privada del propietario de arriba este debe respetar esta servidumbre.
Un saludo
Buenos días, tengo una duda y agradecería que me contestara. Soy propietaria de un piso y en mi finca, en la sexta planta hay una terraza no pisable. La llave de esta terraza la tiene solo el vecino del ático, y se niega a solicitarme una copia. Teniendo que depender yo de el si quisiera insalarme una antena o cualquier cosa. Según tanto el vecino como el administrador afirman que la junta decidió que solo la tuviera este vecino. Es legal? Ya que yo no estuve en esa junta debido a que aun no era propietaria. Me puede quitar el derecho a tener la llava de una zona comunitaria? En caso de ser ilegal que medidas puedo tomar? Muchas gracias de antemano
Buenos dias.
Al ser una terraza no pisable lo habitual es que se hagan responsable de las llaves una o dos personas para cuando sea necesario intervenir en la misma.
Puede ser el presidente quien la custodie o el administrador también.
Es la junta la que decide como resolver esa cuestión pero entiendo que se puede volver a plantear la custodia de la llave.
Es un riesgo grande que se acceda a este tipo de terrazas y que se repartan llaves lo aumenta pues normalmente no disponen de barandilla o antepechos.
Si tiene necesidad por alguna instalación la solicita a quien se hace responsable de la llave y si tiene obligación de facilitar el acceso a los técnicos.
Un saludo
Buenas tardes y gracias de antemano. Recientemente me he mudado a un edificio con 40 años de antigüedad al último piso. Al cambiar el techo hemos visto que las cañas estaban podridas y estábamos poniendo hierros que sujetan la estructura nueva de escayolas, y también estábamos aislando el techo que pegaba al tejado de la comunidad para aislar mi piso de las altas y bajas temperaturas. Un vecino se ha quejado alegando que eso son zonas comunes y no podemos tocarlas, ¿es cierto?
Buenos dias:
Entendemos que esta interviniendo en estructura del tejado. La estructura es elemento común.
Si esta en mal estado debe comunicarlo a la comunidad y es esta la que debe reparar. Comunique al presidente y al administrador que esta reformando la vivienda y que lo normal en una estructura de esas características es reforzarla.
Supongo que un técnico le habrá aconsejado el refuerzo. Muestre el informe del técnico y no creo que tenga problema en que le permitan realizar la obra.
Un saludo
Buenas tardes.vivo en un primero con terraza en propiedad abierta.quiero cerrarla con aluminio y puertas de corredera.respetaria el cañón de la escalera para no quitarle La Luz natural a las escaleras y no tocaría paredes colindantes que no fueran de la propiedad, mi pregunta es si tengo que pedir permiso tanto a los vecinos como al ayuntamiento.
Buenos dias:
Para hacer un cerramiento de esas características entendemos que no es necesario pedir permiso a la comunidad ni licencia. Aunque siempre es conveniente plantear su intención a sus vecinos para que si tienen algo que objetar lo hagan y usted pueda responder.
Eso si debe respetar que el agua de lluvia se derive a su salida por sumidero y que se realice de forma que la suciedad no se acumule en el cerramiento o se pueda limpiar fácilmente.
Un saludo
Les quedo muy agradecido por el tiempo dedicado y a sus comentarios con respecto a mi consulta anteriormente planteada. Muchas gracias de nuevo por su desinteresada colaboración. Gracias y muchos saludos deeandoles todo lo mejor porque de verdad se lo merecen.
Hasta pronto.
Hola y gracias de antemano por la ayuda. Vivo en un duplex y debajo tengo un bajo que tiene jardin. El propietario del bajo ha hecho estructuras en el jardín a las cuales les pone tejadillo por lo que se podría acceder a mi terraza si alguien se sube al tejadillo. Puede hacer eso??? Quien debería de denunciar esta situación, yo o también puede la comunidad??? Un saludo y gracias
Buenos dias:
Lo puede hacer a través de la comunidad porque no se puede intervenir en elementos comunes o privados perjudicando a un tercero. Asi esta redactado en el articulo noveno de la Ley d Propiedad Horizontal en su apartado a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demas elementos comunes, ya sean de uso general o ptrivativo de cualquiera de los propietarios, esten o no incluidos en su piso o local, haciendo uso adecuado de los mismos evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
Hable con su vecino. Si no entiende lo que le dice hable con presidente y administrador y tomen acuerdo en junta de proponerle que realice las estructuras de forma que no le perjudiquen a usted.
En caso de que la comunidad no le escuche presente denuncia en su ayuntamiento por registro de entrada.
Un saludo
Muchas gracias.
Vivo en un Complejo de adosados. En la última asamblea se decidió por mayoría de las 3/5 partes realizar cambios de materiales en los cerramientos de balcones, y que cada propietario, si quisiera, podría realizarlo. A mi entender esto es muy perjudicial para la estética del complejo ya que si pensamos que cada año se le ocurre a unas 3/5 partes hacer cambios en la estética de las fachadas, en pocos años, al no realizarlo todos los propietarios, terminará como en una barriada, con fachadas de distintos colores, etc, etc. Esto es realmente así? Muchas gracias.
Buenos dias:
Este tipo de acuerdos entendemos que requieren unanimidad pues afectan a la fachada del edificio.
Los acuerdos que pueden tomar las 3/5 partes de propietarios se refieren al establecimiento o supresión de servicios comunes como porteria, conserjeria, vigilancia, etc…. ademas del arrendamiento de elementos comunes y la instalación de equipos como los de presión u otros.
Un saludo
Tengo una casa adosada con patio procomunal de uso privativo, la valla que separa mi casa con la colindante está deteriorada por humedades. La causa de las humedades se debe principalmente al diferente nivel entre las dos viviendas, siendo la diferencia de altura de unos 60 centímetros y que la colindante tiene jardín y arboles.
Los daños y reparación de la valla tiene que ser reparada por la comunidad o por los dos propietarios de la valla.
Gracias por la atención que pueda dispensarme.
Hola!!!
Entendemos que al ser un elemento individualizable, es decir que solo sirve a los dos propietarios colindantes debería repercutirse el gasto de su reparación entre los dos.
Un saludo.
Hola. Vivo en un ático en el que se ha levantado el suelo de la terraza.
La terraza consta en escritura como «zona de cubierta de la edificación» de la que me corresponde uso y disfrute exclusivo.
El seguro del edificio no se hace cargo de la reparación, ya que dice que los daños se deben a «la pérdida del material de agarre del solado de la terraza, a causa de las continuas dilataciones a lo largo del tiempo por los cambios de temperatura».
El presidente de la comunidad dice que pague yo el arreglo y que ya lo llevaremos a la Junta de vecinos a finales de año para votar si la comunidad asume el gasto.
¿Debería pagar yo el arreglo o debería hacerlo la comunidad? Si fuera la comunidad, ¿sería necesario aprobarlo en junta?(el presidente sòlo quiere hacer una a finales de año y yo quiero que se arregle antes)
Muchas gracias
Hola!!
La cubierta del edificio es zona comunitaria. Si hay deterioro del material de agarre hay que repararlo. Los seguros no reparan, cubren daños.
Es la comunidad la que debe asumir el gasto de reparación y si se producen filtraciones a la mayor brevedad posible.
Si no hay urgencia porque no se producen filtraciones la junta tendrá que organizar el mantenimiento de la terraza de la forma que acuerde.
Si usted piensa que es urgente reparar comuníquelo por escrito al presidente advirtiendo de la urgencia si es así.
Un saludo
hola, soy el presidente de una C.V. dentro de un edificio en la que hay otra comunidad en la que compartimos las tuberias de aguas fecales dichas tuberias pasan enterradas por debajo de las viviendas de las plantas bajas, debido a que estan rotas queriamos cambiarlas y pasarla por las zonas comunes pregintas.
¿SE PUEDE NEGAR LA OTRA COMUNIDAD?
¿LOS GASTOS SE TIENEN QUE COMPARTIR?
¿LOS DAÑOS PRODUCIDOS SE TIENEN QUE PAGAR A MEDIAS?
(Debido a, que las plantas bajas han cedido los suelos)
agradecido de antemano
posdata: Sabe si el codigo tecnico de la edificacion dice algo al respecto.
Buenos dias:
Naturalmente los colectores son de las dos comunidades si recogen aguas fecales de las dos.
Los gastos de su reparación o reconstrucción deberán ser compartidos y los daños también.
No creo que el Código Técnico de la Edificación diga nada respecto a que las canalizaciones subterraneas ya existentes deban reconducirse por otras zonas al ser modificadas o reconstruidas.
Si un técnico, arquitecto, estudia el caso concreto y ve viablidad de reconducirlas de forma que las viviendas de planta baja no sufran esa servidumbre sería ideal y entendemos que el quorum necesario seria de las tres quintas partes de propietarios que a su vez representasen 3/5 partes de coeficientes.
Un saludo
Hola buenas noches, tengo una consulta que hacerles. Vivo en un bloque con 8 vecinos incluyendome a mi. Resulta de que quieren pintar la azotea y los patios que son privados, de hecho estan reflejados en escritura como parte del piso. Mi pregunta es… esta obligada la comunidad a pintar esos patios y las fachadas de los pisos de arriba? Yo si vivo en el piso y pinto mi patio cada año pero mis vecinos de arriba no viven y por supuesto que no mantienen esas paredes que son los muros de sus viviendas. Entonces, la comunidad esta obligada a pintar esas paredes? O tiene que ser cada vecino el que mantenga la suya al igual que yo mantengo mi patio? Son las paredes de mi patio zona común? Y lo último, estoy obligada a dejarles montar un andamio si pueden acceder desde la azotea porque solo son dos plantas? Me pueden obligar a pagar una derrama porque el gasto seria mayor que si solo se pintara la azotea? Gracias de antemano.
Hola.
Entiendo que quiere decir que van a rehabilitar la cubierta del edificio y están incluidas las terrazas de uso privado de las viviendas que están arriba.
Si es así pensamos que todos los propietarios están obligados a contribuir al gasto pues la cubierta del edificio es elemento comun de uso privado pero comunitario.
Salvo que muy expresamente la escritura indique que ese espacio es privado.
Buenos días, soy Propietario de la planta baja de un finca de dos plantas y estamos pidiendo presupuestos para reparar el tejado. El propietario de la planta piso, ha presentado un presupuesto donde incluye materiales que en la actualidad no están en el tejado, pero que supondrán una mejora en su vivienda, tales como la tela de pvc y las piezas aislantes, además del cambio del canalón que no esta estropeado.
Yo le he dicho que al ser unos materiales que no están en el tejado y solo suponen una mejora para su vivienda que debe ser el quien se haga cargo de este gasto.
Yo en la planta baja, tengo los muros llenos de humedad y el suelo con humedades y eso me comenta que es mi problema, no es común.
Pueden darme su opinión, muchas gracias
Hola!!
Según el articulo de la Ley de Propiedad Horizontal 17.4:
Ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones mejoras no necesarias para la adecuada conservación del inmueble según su naturaleza y caracteristicas si su importe excede de tres mensualidades de gastos ordinarias.
Entendemos que se trata de una mejora y no puede exigir que usted contribuya al pago.
Esta decisión se debe tomar por las 3/5 partes de propietarios y no puede obligar a los disidentes.
Muchas Gracias por su respuesta.
Seguiré su consejo. en cuanto a la humedad de la planta baja que me recomiendan que haga?
Saludos.
Me quedo comentar, que ha instalado dos maquina de aire acondicionado en la planta baja a unos 10 cm de la pared en su patio y uno pegado a mi ventana del baño, le he dicho varias veces que debe quitarlos, ya que al encenderlos no podemos abrir las ventanas tanto por el ruido de los compresores como el aire caliente que desprenden al funcionar.
¿como puedo obligarlo a que los quite?, y ¿Debe ponerlos en su vivienda?.
Gracias
Hola!!
Entendemos que la única forma es presentando por Registro de Entrada en su ayuntamiento un escrito de reclamación con los hechos.
Normalmente este enviará técnocos que comprueben si las instalaciones cumplen con normativa y que molestias provocan.
Normalmente instan al reclamado a realizar las acciones oportunas destinadas a cesar en la actividad molesta o no legal.
Es una buena medida que sea la junta de propietarios la que decida no permitir estas instalaciones en lugares donde molesten y sea la comunidad la que decida reclamar.
Gracias de nuevo por su respuesta.
Saludos!!!
Buenas tardes
Dispongo de un local en Valencia, en una finca de 1930. Estoy teniendo problemas de húmedades por capilaridad, he tenido que contratar un arquitecto para que analizase el origen de dichas húmedades. Según el arquitecto el problema viene provocado por la falta de solera inexistente en el edificio. Aclarar que el local lo compre hace un par de años y las húmedades aparecieron a los tres meses de pintar y alisar las paredes de el mismo.
Ahora expongo mi duda, ¿Es responsabilidad de la comunidad solucionar el problema de las húmedades por falta de solera ? Y ¿Puede la comunidad argumentar que no le corresponde realizar ningún tipo de intervención para solucionar el problema ? Me insisten que como la edificación es de 1930 y en esa época no se ponía nada para evitar las húmedades, no es obligación de la comunidad hacer nada al respecto.
Me pueden aclarar u orientar si es responsabilidad de la comunidad como exponérselo, a fecha de hoy continúan asegurando que no es responsabilidad de la comunidad y que no deben realizar ningún tipo de intervención .
Muchas gracias.
Hola:
Entendemos que la solera igual que los forjados forman parte e la estructura del edificio y por tanto es elemento común.
Un saludo
Buenas tardes
Queria plantearles una duda. Un vecino ha denunciado a la comunidad de vecinos porque ha tenido que reparar un velux que tenia instalado en su vivienda, puesto que desde el seguro de la comunidad se le indicó que la comunidad no era responsable del mismo.
Se nos plantea la duda de si ese velux era de inicio de obra o si el vecino lo ha instalado a posteriori ¿cómo podríamos saber eso?
Y en el caso de que fuera originario de ibra ¿le correspondería a la comunidad su reparación?
Muchas gracias y un saludo.
Buenos dias!!
No se como pueden saber si es de origen o no. Si es el único que tiene un velux de esas características es probable que lo haya instalado el.
Los planos de la vivienda también lo marcarían.
Si el seguro no lo incluye probablemente sea porque entiende que no es de origen.
Un saludo
Buenas tardes,
Soy propietaria de un piso primero con un balcón con cerramiento que ya compré así. La madera del cerramiento del balcón está muy deteriorada y necesita, por seguridad, ser renovada. ¿Los costes de dicha reforma serían responsabilidad de la comunidad de propietarios, a medias entre la Comunidad y yo o serían exclusivamente míos?
Muchas gracias por su tiempo y ayuda
Buenos dias!!
Entendemos que los costes serian exclusivamente suyos.
El edificio de origen no tenía ese cerramiento y es un elemento añadido individual y no decidido por los demás propietarios.
Un saludo
Buenas noches , tengo un local en Valencia que tiene problemas de húmedades producidos por capilaridad. Según mi arquitecto el problema se produce por la falta de solera de el edificio y según el esto es una reparación que debe realizar la comunidad por tratarse de un elemento común.
Desde la comunidad la respuesta es negativa a realizar ninguna reparación .
¿ Debe solucionarlo la comunidad? Y de ser así ¿ Que leyes confirman dicha responsabilidad?
Muchas gracias.
Buenos días.
En mi caso la comunidad de propietarios tiene que reparar el muro comunitario de contención de una urbanización. Pero la CCPP pretende que previamente el propietario de una de las viviendas asuma los trabajos necesarios que garanticen la estabilidad y seguridad de una extensión añadida desde hace casi 30 años a su vivienda durante la reparación del muro comunitario obras y posteriormente cuando el muro ya esté reparado. La extensión según el arquitecto del propietario está estable y segura pero sí le afectarían los trabajos de reparación del muro comunitario. ¿No debería asumir la CCPP todas las medidas de seguridad necesarias mientras realiza obras en elementos comunitarios para evitar que perjudiquen la vivienda de uno de los vecinos? Muchas gracias.
Hola!!
No entiendo bien cual es la situación.
Supongo que un propietario ha ampliado su vivienda realizando una zona subterránea o algo asi.
Lo que ha modificado es responsabilidad suya. En esa ampliación antes había tierra.Si al realizar obras para reparar el muro esa zona sufre algo no es responsabilidad de la comunidad entiendo y debera quizas tomar precauciones el propietario de esta ampliación si se ve que hay riesgo.
Un saludo
Hola quisiera saber qué mayoría en la junta de vecinos se necesita para montar un trastero de policarbonato desmontable, en la azotea común del edificio.
Gracias
Hola
Entiendo que es necesario el voto favorable de todos los propietarios ya que se trata de una innovación no necesaria para el adecuado uso y mantenimiento de lo existente y que no se trata de servicios como los de telecomunicación, energías renovables, suministros colectivos que requerirían 1/3 de votos favorables ni tampoco de servicios como portería, vigilancia ni otros servicios de interes general que necesitarian el voto favorable de 3/5 partes de propietarios.
Un saludo
Hola,soy propitaría de un duplex y el patio interior mI vecino de atrás se intalo aire acondicionado, y hace ruido insoportable. Es legal? No lo tiene que poner en la fachada du casa?
Hola!!!
Este es un asunto complicado. Lo natural es que los aparatos se instalen en zonas no visibles de la fachada dentro de balcones,galerias, etc..
De no ser posible se debe procurar que no moleste y desde luego en patios de luces son mas molestos prque resuena mas.
Plante a tu vecino el problema que tienes. Si es buen vecino buscará una solución.
De no ser así tendrás que presentar escrito en el ayuntamiento que comprueben las molestias y le planteen alguna solución.
Un saludo
Buenas tardes,
Tengo unas dudas y necesito vuestra ayuda. Mi casa tiene una terraza que la circunda y es de uso exclusivo y sus dimensiones constan en mi escritura de compra/venta. Entiendo que la terraza es de mi propiedad. A su vez esta terraza cubre a 3 viviendas. Las posibles filtraciones y/o desperfectos que hubiesen van por mi cuenta o es un gasto conunitario? Por otro lado el tejado que cubre mi casa, solamente me cubre a mi y el suelo de mi casa cubre la de ellos. La reparacion de este tejado me corresponde solo a mi o es comunitario? Por otro lado los vecinos tenemos un trastero que consta en escrituras, pero por donde pasan todas las tuberias y desagües a la vista de baños y cocinas es en el mio haciendome ademas de perder metros de uso convivir con humedades, filtraciones, ruidos y el malestar estetico que ello conlleva pues tengo una zona de trabajo y recreación. Estas tuberias solo son de paso de un vecino. Despues en otro lugar se conectan al bajante general. Puedo obligar a que modifique el recorrido de dichas tuberias? Si no fuera asi. Puedo obligar que queden ocultas con una obra de pladur? Los gastos que se generen, a cargo de quien irian?
Gracias por vuestro tiempo.
Francisco
Hola Francisco!!!
Planteas varias cuestiones.
Para el Código Civil en el articulo 396 y par ala Ley de Propiedad Horizontal las cubiertas de los edificios son elemento común salvo que específicamente las escrituras del edificio indiquen otra cosa.
Aunque en tu escritura particular se describa la terraza y los metros que tiene como parte de tu vivienda si no dice terraza privada sino de uso privado es elemento común. Si no dice expresamente nada es comunitaria pues es cubierta de varias viviendas. También el tejado que cubre tu vivienda es comunitario.
En cuanto a las tuberías la forma de cambiar el recorrido sería por decisión unánime en la que todos los propietarios estuviesen de acuerdo.
Un saludo
Estimados Alejo y Rosa: en la ulyima Junta mi comunidad aprobo barnizar los pporticones de ventanas y terrazas mas los suelosde las terrazas que son de madera.cada apartamento del edificio tiene en principio el mismp numero de ventanas, porticones de terrazas y suelos de tarrazas, excepto dos de las esquinas que tienen dos ventanas mas que el resto. Mi àrtamento es un duplex pero en la parte bajo techo tengo claraboyas, tengo los mismos porticones de ventana, terrazay suelo de terraza que el resto. Se aprobo pagarlo por coeficiente yo tengo el doble que el del apartamento inferior y este tiene los mismo porticones que yo, pero yo pagare el doble.
Estos porticones no spon individualizables???? entonces porque no paga cada uno los suyos.Espero su respuesta, yo vote en contra.Gracias por todo un saludo
Hola!!
Entendemos que esta situación no es individualizable salvo que hubiese un acuerdo unánime al respecto.
Individualizable seria un servicio que abasteciera sólo a algunos propietarios como gas, televisión privada, descalcificadores,…etc.
Lo que se ha decidido es un intervención en fachada considerada como conjunto.
Un saludo
Buenas noches,
Tengo dos consultas y agradecería me orientara un poco:
1- soy propietaria de un piso en un bloque de 11 vecinos y un local comercial. Mi vivienda esta en la 1° planta y es interior.
El problema es que hay un patio con unas dimensiones bastante grandes al que casi todos los vecinos tenemos ventanas y esta techado con placas movibles de metacrilato. Este espacio es de uso exclusivo del local , pero no lo mantiene limpio y no podemos acceder a el puesto que dichas placas no se pueden pisar. Además de ser un material inflamable.
La duda es que alegando las malas condiciones de salubridad,el tener que tener las ventanas constantemente cerradas pq entran bichos (vivo en un interior y es la única ventilación de mi casa) y el riesgo que supone en caso de incendio ya que además vende productos inflamables, ¿quien tiene la obligación de poner un techo que pueda pisarse para limpiarse; la comunidad o el propietario?.
En caso de tener que denunciarlo a urbanismo, ¿es al propietario a quien hay q denunciar?
2- Mi vivienda está separada del vecino por un pasillo privativo del que somos propietarios al 50%. Originariamente era una sola vivienda y la dividieron en 2 y tras la segregación coloco el vecino 2 ventanas que dan justo a mi portón de entrada.
Una ventana pequeña de unos 30 cm X 30 cm q es la del baño y la otra de 1mt X 1mt que da justo en frente y es la cocina.
La distancia de la ventana de la cocina a mi portón es de menos de 1 mt. La segregación se hizo en el 2001.
Necesito saber si puedo exigirle q tape ambas ventanas ya que no están recogidas en escrituras. Únicamente aparece la dimensión del pasillo que forma una «l» (6mtx1mt) y que solos propietarios al 50%.
Saber también si puedo ofrecerle la división del pasillo y que en la parte de entrada a este coloque la ventana de la cocina si quiere ya q esa zona seria la de ella. Teniendo que perder la del baño ya que quedaría en la parte más interior que es donde tengo acceso a mi vivienda.
Con respecto al mantenimiento del pasillo, saber que obligaciones tenemos ya que ha tenido una fuga de agua y una pared esta llena de humedad. La cual se niega a reparar. No se hace cargo ni de limpieza, pintura ni nada de nada y me ha exigido meter una bicicleta de adulto en él.
Siento haberme extendido tanto y espero impaciente su respuesta. Un saludo y gracias.-
Hola!!
En respuesta a la primera cuestión lo único que se me ocurre que puedes hacer es plantear en junta el asunto con la finalidad de apercibir al propietario de la planta baja que debe mantener limpias sus instalaciones y que además debería haber pensado al instalar en elemento común la forma de mantenerlo con facilidad.
Si una vez planteado el apercibimiento a través de la comunidad por medio del presidente o administrador no solucionase el problema entonces presentar escrito en ayuntamiento para que compruebe si la instalación cumple con normativa municipal, si tiene licencias para desarrollar la actividad que sea y si es peligrosa.
Lo mejor es que el escrito lo presente la comunidad de propietarios.
Un saludo
Buenas tardes. Soy propietaria de un chalet independiente en una finca de 2700m. En escritura constan las delimitaciones de la misma como lindes. Bien el pasado 7de julio del presente, como consecuencia de una fuerte tormenta con vientos superiores a los 170h/h, derrumbó la valla q delimita el acceso a mi finca y vivienda. La compañía aseguradora rehúsa el siniestro considerando está valla como zona comunitaria y q no está contratado en póliza. No estoy de acuerdo con el rehúse, ya q considero q está valla de acceso no es comunitaria sino privativa. Me podrían indicar si es correcta mi apreciación o por el contrario estoy equivocada. Agradeciendo de antemano su atención. Un saludo. María García
Hola!!
Entiendo que la aseguradora se basa para rehusar el siniestro en que el muro de separación con la otra u otras parcelas es un muro medianero. Las medianeras son consideradas en el Código Civil en el articulo 396, que es en el que esta basado la Ley de Propiedad Horizontal, elemento común. Creo que puedes argumentar que en una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal ese argumento tendría sentido porque es verdad que se consideran las medianeras elemento común pero en una propiedad privada no se entiende ese planteamiento.
Un saludo
Hola y gracias por su respuesta. Soy la presidenta y un vecino del 2°haciendo obra en su cocina nos indica que va a cambiar la cañería general del agua porque está vieja y no puede esperar a que venga el seguro. Fui a ver la tubería y por su estado el seguro no lo cubre pero el ya tenía puesto una nueva tuberia. Que ha modificado ya que la que tenía el edificio de 5 plantas era de 40mm de hierro y el ha puesto una de 15mm de multicapa. Esto puede afectar al caudal del agua que sube el resto de vecinos, le he solicitado que la cambie ya que se lo he consultado a un fontanero y me dice que no, que el sigue su obra que si lo pasa a la comunidad el gasto del hotel donde esta por demora. Se le puede exigir que lo deje como estaba? Y su sigue sin hacer caso que podemos hacer .
Muchas gracias
Hola!!
Por normativa ahora los tubos que se instalan son como su vecino los ha puesto.
Son tuberías privadas y no tienen porque afectar al caudal de los demás propietarios.
Un saludo
necesito saber si puedo sacar una bajante de aguas fecales que tengo en mi baño, vivo en un bajo y tengo muchas humedades, muchos vecinos se niegan a que realice ese cambio de bajante,teniendo únicamente que moverla a 1 metro de donde está actualmente, a un patio interior.me pueden aconsejar que hacer?
Hola!!
Buenos dias.
Entiendo que sus vecinos deben dar solución al problema que usted tiene.
Si un técnico ha determinado que desplazando el tubo de desagüe su problema desaparece debería plantear en junta la solución o que sus vecinos propongan otros técnicos o soluciones pero indudablemente deben buscar remedio.
Un saludo
Soy el presidente de una comunidad en Albacete, y un vecino , va a realizar obres en su vivienda, y como consecuencia de las mismas quiere cambiar la bajantes y la acometida de agua corriente en la cocina y quiere que estas bajantes y acometidas de agua se lo pague la comunidad del fondo comunitario para gastos, me gustaría tener elementos de juicio para tomar la decisión correcta,
Buenos dias:
Entendemos que si son muy antiguas, de fibrocemento, es conveniente hacerlo pero no puede exigirlo.
Solo tendría obligación la comunidad si esta averiado el tramo de tubo que le da servicio. Deberá ser la comunidad la que valore si por la antiguedad conviene ir cambiando tuberias.
De no ser aprobado por la junta tendrá que aceptar continuar con los tubos como están.
Un saludo
Buenos dias.
De antemano, les doy las gracias por su atencion, y paso a explicarles el motivo de la consulta.
Bloque de pisos con 10 viviendas y 20 años de antigüedad. Los pisos con separacion interior de tàbiques sin suportar carga. Hay vecinos que han eliminado algunos tàbiques para hacer mas grande una habitacion o el comedor.
Pues bien, a uno de los vecinos se le ha roto un tabique interior. Este vecino reclama que es un tema comunitario y que la reparacion la debe asumir la comunidad. Ha encargado un informe a un arquitecto, el cual dice que esta rotura es debida a la presion de la estructura, y que, como esta es comunitària, la responsabilidad es de la comunidad.
Esta vivienda solamente tiene un piso por encima, y en ningun caso el propietario de la vivienda superior ha visto ni notado ningun movimiento ni grietas, ni nada, en su vivienda.
Por otro lado el firmante del informe aportado, solo ha efectuado visita en la vivienda del tabique roto, y tampoco aporta ningun estudio estructural en el cual se pueda (o pudiera) entrever alguna deficiència de la estructura.
¿Creen que debe asumir la comunidad el coste de la reparacion?
¿Saben si hay jurispudencia de casos iguales o similares?
De nuevo, muchas gracias.
Juan A.
Hola!!
Nuestro criterio en este asunto es que los tabiques interiores no son estructura del edificio.
Cuando se trata de fachadas y medianeras ( tabiques que colindan dos edificios) si es elemento común.Es por tanto privado reparar las grietas de un tabique interior.
El articulo 396 de codigo civil puedeservir de referencia para solucionar este asunto.
Un saludo
Hola.vivo en una urbanizacion formada por 25 chalets.los contadores de agua estan todos en una caseta.la pregunta es:si se produce una rotura desde esa caseta a alguno de los chalets es responsabilidad de la comunidad o del propietario?gracias
Hola!!
Nosotros entendemos que todo lo que transcurre por zona común es elemento comunitario.
Un saludo
Buenos días
Comunidad de 6 pisos con ventanas de madera, miradores de madera originales (con partes fijas, inferiores y laterales). También hay vecinos con estas ventanas y miradores cambiados a Pvc.
La cuestión es que tenemos que lijar y pintar las partes de madera, dado su mal estado.
Toda la fachada es un bien común, se pueden negar a pagar su parte, los propietarios que tienen Pvc.?? Esto es lo que me preocupa.
También vamos a realizar una mejora energetica de toda la fachada, cambiándola por una nueva.
La mayoría de los copropietarios están a favor de todas las obras.
Muchas gracias
Hola!!!
Entendemos que no se pueden negar.
La fachada no es individualizable si se va a realizar un actuación en la misma salvo que hubiesen llegado al acuerdo unánime de individualizar partes como ventanas o balcones.
Un saludo
Hola, soy propietario de un bajo con un patio comunitario de uso privativo cuya vaya exterior ha resultado dañada y arrancada en varios sitios por un vendaval la semana pasada. ¿ me corresponde a mi, o a la comunidad la reparacion ?
gracias.
Hola!
En principio dando por hecho que tu bajo dispone del suelo del patio de luces del edificio que es comunitario y por tanto responsabilidad de la comunidad todo lo que se tenga que reparar en el salvo lo que corresponda al cuidado y correcto mantenimiento que correspondea quien lo usa y disfruta.
Un saludo
Buenas noches, tengo un local en Valencia capital que dispone de tres escaparates a la calle, en dichos escaparates habían rejas y mi inquilino las ha quitado al realizar la reforma. Previamente consultamos los estatutos de la comunidad donde ponía de forma muy explícita que los locales podían abrir, cerrar o acondicionar los huecos según fuese más conveniente para el negocio. Ahora la comunidad me pide que paralice la obra al inquilino, así como la reposición de las rejas por tratarse de un elemento común. Que puedo hacer?
Hola! Vamos a comprar un piso el cual es antiguo. En las escrituras nuestras como en las del resto de propietarios solo nos aparece los metros de casa pero con las nuevas construcciones se ha generado desde hace también más de 100 años un jardín interior al que solo se puede acceder desde este piso.
Las preguntas son varias
1. Debo ir al ayuntamiento a ver como figura esa parcela? Y si fuese pública y ahora no está o figura en ningún lado?
2. Al hacer ahora las escrituras e ir a registro, encima antes de vendernos deben de heredar los hijos, poner algo o modificar en registro
3. En caso de no poder hacer nada en registro, interesaría poner algo en las escrituras haciendo alguna modificación, si es esto posible claro está.
4 si no aparece nada en la comunidad ni en el resto de propietarios si quiero realizar por ejemplo rejunteo de los muros laterales y frontales no necesitaría permiso de la comunidad y si hago de la perteneciente a fachada si? Si he seguido bien vuestros comentarios.
Me ha servido de gran ayuda, os pido me dieseis vuestra opinión y daríais consejo antes de realizar la compraventa
Gracias
Holaaa!
Entiendo que todo l que no esta escriturado no es propiedad ni tuya ni comunitaria.
Si por circustancias se ha generado ese espacio que solo tu puedes disfutar y que en originariamente era público.
Gestionar la propiedad de esto seria hacerlo con el ayuntamiento como compra o como fuese.
La fachada de la comunidad si es elemento común. El resto no.
Acabamos de comprar un adosado de nueva construcción. Son 12 chalets divididos en 3 grupos de 4. El mio justamente es una esquina de la segunda fase, por lo que además del jardín delantero y trasero tengo un pasillo en el lateral. En ese lateral he puesto un tendedero amarrado a la pared y me dicen desde la comunidad recién constituida que tenía que haber solicitado permiso previo porque las fachadas son de la comunidad. ¿Es cierto?.
Hola !!
Entiendo que el tendedero esta en el interior.
Esa zona es privada y no entiendo porque se cuestiona que ponga un tendedero.
Afecta a la estética de la fachada??. Fachada es la estructura exterior y la estética de esta.
Soy propietaria de un primer piso,la salida de mi cocina da a un patio de luces que en los estatutos dice lo siguiente: Son elementos comunes… patios de luces a partir de la primera planta, perteneciendo el uso y disfrute exclusivo del mismo en la planta baja al propietario del local comercial numero 3.
Lo he puesto según está escrito pero no lo entiendo. El patio tiene un lucernario de pavés que es parte del techo del local, pero no se puede salir a él sino es por mi cocina. o por las ventanas de las escaleras de los pisos y claro esta hay rejas a partir del segundo.
Hola!!
No entiendo bien la pregunta.
Los estatutos dicen que los patios de luces son elemento común a partir de la primera planta que es el suelo del patio.
Y que la vivienda de la planta primera tiene el uso y desifrute de esa terraza.
Poseo un local planta calle, en la parte interior hay un tragaluces de pavés por el que entra mucha luz, que a la vez son parte el suelo de los patios privativos (2) de los vecinos del primer piso, pueden tapar ese tragaluz y dejarme sin esa luz en mi local
Hola!1
Podría realizarse si hay un acuerdo unánime para hacerlo.
Entiendo que no existe ya que usted es parte de la comunidad y no quiere que se tapen.
Eso forma parte del titulo constitutivo original y no puede modificarse salvo por acuerdo unánime.
Un saludo
Hola de nuevo, yo tampoco lo entiendo, está redactado asi tal cual:
«Son elementos comunes para el disfrute de todos los condueños: el solar, los cimientos, las paredes maestras y medianeras, patios de luces a partir de la primera planta por lo que respecta al patio de luces de la izquierda, según se entra en la casa, ya que dicho patio está cubierto hasta la primera planta, perteneciendo el uso y disfrute exclusivo del mismo en la planta baja al propietario del local 3.»
Solo se puede entrar por la cocina de mi casa al patio.
Entiendo que mio no es.. pero el uso y disfrute si.?
Hola!!
Si entiendes bien.
No es tu propiedad, no puedes disponerla como si fuese tuya en el sentido de hacer cerramientos de obra o cualquier otra obra sin solicitar permiso.
Puedes pisarla y darle el uso normal que se da a una terraza.
Buenos días vivo en un piso que esta en la primera planta, hay un patio de luces que se accede desde mi cocina a compartir con otro vecino, este patio no viene reflejado en las escrituras.
Dicho vecino lo tiene totalmente lleno de cosas hasta el extremo que casi no podemos accede al patio.
ha puesto un tendedero que coje todo el ancho de la pared para que no se pueda pasar y el incoveniente que tenemos es que hemos perdido totalmente la intimidad, porque la ventana de nuestro cuarto de baño esta en dicho patio
podemos exijirle a la comunidad que obligue a dicho vecino a no meter nada en el patio.
Gracias
Hola!!
Entiendo que si es compartida esa terraza por dos copropietarios tendrán que establecer los limites de forma equitativa e incluso limitarlos con una valla o similar.
Plantee a su presidente el problema para enfocar la solución a través de la comunidad que autorice a que la dividan si es necesario.
Por otra parte si acumula trastos de forma desmedida en ella la comunidad si puede recordarle que aunque tiene el uso de esa terraza no es el uso normal acumular trastos. Pueden argumentar razones de higiene por insectos o de seguridad pues no conviene por el paso de agua en caso de lluvias y sobre todo porque es comunitaria.
Lo mejor es que sea la junta de propietarios la que le llame al orden.
Un saludo
Rosa
Hola buenos días,
Tendría una consulta. Vivo en un séptimo y último piso, soy propietaria de dos viviendas unidas y en escritura tengo el uso y disfrute de los mismos metros de la azotea, de la cual tengo llaves de la puerta yo y el resto de vecinos de la planta 7 (cada uno tenemos delimitada «no físicamente» la superficie de la que podemos hacer uso y disfrute).
El caso es el siguiente: la anterior propietaria puso piso encima de la cubierta impermeabilizada y construyó un baño y una cocina, con todo esto la denunciaron y tuvo que derribar, pero se quedó el suelo puesto. Después compré yo en el 2011 y he disfrutado estos años de la azotea con ese suelo para tomar el sol y pasar alguna tarde con mobiliario móvil, pero ahora tenemos problemas de filtraciones y tras varias disputas con la comunidad, se ha llegado al acuerdo de que yo me haré cargo del coste de levantar el piso y alisar dejando una pendiente, y la comunidad el gasto y gestión de impermeabilizar.
¿Cual es el problema? que han llegado al acuerdo de impermeabilizar con una membrana de poliuretano acrílica, pero esa membrana solo permite el tránsito moderado y por lo tanto, no puedo hacer un adecuado uso y disfrute de la azotea. Y he comunicado en la reunión de comunidad que hagan una impermeabilización transitable, o que me dejen cubrirla con cesped o algún otro medio, con el cuál yo pueda hacer un adecuado uso y disfrute.
¿tendría yo razón? No entiendo por qué se oponen ya que les he dicho que yo me hago cargo de proteger la pintura impermeabilizante poniendo el suelo adecuado. ¿No tengo derecho?
Muchas gracias
Si de origen esa terraza es transitable y en escritura le corresponde el disfrute de la misma debe tener el mismo destino de origen salvo que unánimemente se decida otra cosa.
Un saludo
Buenas tardes,
En primer lugar enhorabuena por el blog y la cantidad y calidad de las respuestas ofrecidas. Paso a detallar mi duda.
En la azotea comun del edificio todos los vecinos tenemos instalado el aparato de aire acondicionado. Hace unos dias entraron y rompieron algunos de los aparatos, entre ellos el mio. He reclamado al seguro de mi casa el arreglo y me dicen que no se hacen cargo porque esta en una zona comun. Tambien le he reclamado al seguro de la Comunidad y me dicen que tampoco se hacen cargo porque es un elemento mio. Segun su punto de vista, que seguro deberia hacerse cargo de la reparacion del aire acondicionado?
Muchas gracias por su atencion,
Un saludo
Entiendo que si los aparatos están emplazados en una zona comunitaria habilitada para ello de origen o por decisión de junta debería hacerse cargo el seguro comunitario. Pero si lo que sucede es que cada propietario se h aido instalando su aparato privado por su cuenta entonces seria el privativo siempre y cuando este explicitamente contemplado en la póliza al estar en una zona común fuera del perimetro de la vivienda asegurada.
Un saludo
Rosa