¿Privativo o comunitario? Caso 1: Conductos de agua y desagüe

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En esta entrada perteneciente a la serie ¿Privativo o comunitario? sobre elementos comunes, nos vamos a centrar en el caso concreto de la instalación de fontanería, o lo que es lo mismo, conductos de agua potable y las bajantes de aguas residuales.

Distribución de tuberías de alimentación de agua potable

En el caso de tuberías de alimentación de agua, teniendo en cuenta lo ya comentado en anteriores publicaciones, interpretamos como elementos comunes todos aquellos que discurren por zonas comunitarias, entendiendo como tales todas las instalaciones del edificio desde la entrada al mismo hasta la entrada al espacio privativo

Por lo que se consideran tres tipos:

  • Instalaciones públicas: las que discurren por el exterior del edificio hasta su entrada al mismo
  • Instalaciones consideradas comunitarias: las que discurren desde la entrada del edificio hasta la entrada a cada vivienda.
  • Instalaciones de uso privativo: las que discurren a partir de su entrada en cada vivienda.

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Distribución de tuberías de desagüe

En el caso de tuberías de desagüe, entendemos como privativas las conducciones interiores de la vivienda hasta el enganche de las mismas a la red general o bajante comunitario

Así mismo, entendemos como comunes las conducciones desde el enganche de la vivienda a la red general o bajante comunitario, hasta la salida de la misma al exterior del edificio para su conexión al alcantarillado

Problemática: casos reales (Se actualizará con nuevos casos prácticos)

  • Los seguros incluyen las aguas comunitarias, pero en su condicionado dicen hasta la llave después de contador o expresiones similares. Esto es, desde la llave de contador hasta la de la vivienda queda excluido de la cobertura. Es importante que por escrito se especifique bien en la póliza o que se contrate un seguro que cubra todos los elementos comunitarios sin excepciones o matices dudosos.
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90 Comentarios en “¿Privativo o comunitario? Caso 1: Conductos de agua y desagüe
  1. Heribert Soler Canela dice:

    Mi vivienda está ubicada en la planta baja. Dicha planta baja se halla en la parte posterior del edificio. Es vivienda y tiene cédula de habitabilidad. Problema: El desagüe pasa por el subsuelo (empotrado bajo tierra)de mi vivienda hasta el entronque con la recogida de aguas pluviales del patio existente entre mi vivienda y la otra vivienda en planta baja, éste, sigue por debajo del local hasta parar a la alcantarilla. No existe sótano ni forjado sanitario. El desagüe está defectuoso después de más de 50 años. Pierde agua y afecta a la otra finca colindante (otro edificio. Pregunta: ¿Quién es responsable y debe hacerse cargo de los gastos de reparación?

  2. José Sánchez dice:

    Mi caso es fuga de agua en un chalé individual con parcela privada en comunidad de chalés. El armario de contadores de agua está en zona comunitaria y la instalación subterránea de traída pasa por vial comunitario y recorre mi parcela hasta la entrada la vivienda a la llave general. La fuga está localizada entre el contador y la llave de entrada en la vivienda. ¿De quién es la responsabilidad de la reparación y el pago del agua derramada?

    • Normalmente las instalaciones entendemos que son comunitarias hasta la llave de paso de la vivienda pues desde contador hasta vivienda transcurre por elemento común en buena parte.
      El Codigo Civil en su articulo 396 dice que lo privativo es lo que esta incluido dentro del perimetro de la propiedad.

      Un saludo

  3. Carmela Hernández Arribas dice:

    Haciendo obras en casa me he visto en la necesidad de cambiar las bajantes.
    Tengo entendido que su reparación y mantenimiento le corresponde al la comunidad de propietarios.
    Sin embargo me dicen que hace años aprobaron en junta que cada vecino correría con el gasto de las bajantes de su vivienda.
    Mi pregunta es si es legal aprobar algo en junta que ya está regulado por la ley de propiedad horizontal?

    • Si puede acordarse con la mayoría necesaria. En este caso debe ser acuerdo unánime pues se trata de un elemento común y la forma de contribuir a su reparación se puede decidir en junta unánimemente.
      Compruebe si fue isa leyendo el acta.
      Un saludo

  4. Esperanza Soriano dice:

    Buenos días!.
    Mi desague de la lavadora pasa por la casa del vecino de debajo de mi casa (por su comedor) , luego pasa por casa de otro vecino hasta llegar a la general. He puesto una lavadora, se ha atascado y le he mojado el techo, el quiere que cambie la tubería porque dice que no tiene la inclinación que debe de tener.
    Yo entiendo que si el constructor la puso así que denuncia al constructor. He leído que en el código civil, al ser una tubería de uso privativo pero que yo no tengo acceso a ella, se convierte en elemento común. Eso es así. Para mas inri, el vecino que le he mojado no quiere que esa tubería pase por su casa y me la ha cortado. Me la ha sellado con pouliterano y no puedo poner la lavadora ni fregar en la cocina.

    • Buenos dias:
      Se considera privativo todo aquello que esta dentro de los limites de su propiedad. Entiendo que la tuberia va por el suelo de su vivienda y techo de la de bajo.
      Esto es parte de su perimetro.
      Debe hacerse cargo de la reparación usted accediendo por su vivienda.
      El propietario de abajo tiene la obligación de permitir la reparación desde su vivienda.
      Un saludo.

  5. Esperanza dice:

    La tubería de desague de la lavadora y de las pilas de la cocina, el tramo desde el suelo (techo del vecino)hasta llegar a la general es privativo o comunitario??. Si yo no tengo acceso a ese tramo considero que no es privativo, ya que al vecino le goteaba y me ha cortado la tubería y no me deja entrar para reparar.

    • Hola Esperanza!!!
      Entiendo que esa tubería es privada y la reparación le corresponde a usted.
      Naturalmente la forma de repararla mas lógica y natural es por debajo.
      Deberá recordar a su vecino de abajo que según el articulo noveno de la Ley de Propiedad Horizontal en los apartados c) en el que se explica claramente la obligación de consentir en su vivienda las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en el las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes acordadas o llevadas a cabo conforme a lo establecido en la ley de Propiedad Horizontal, teniendo derecho a ser resarcido de los perjuicios ocasionados y en el d)Permitir la entrada en su piso o local a los efectos `prevenidos en el articulo anterior.
      Si esto no le sirve de nada yo avisaría a la policia por si puede convencer a su vecino de lo incorrecto de su actitud.
      Y si esto tampoco le sirve de nada tendrá que acudir a un juzgado de guardia.
      Un saludo

  6. Alex Mas dice:

    Buenas tardes,
    Hemos iniciado la rehabilitación del una fase de casas, y tenemos un conflicto y dudas de quien debe hacerse cargo del mantenimiento del muro de las dos paredes que dan acceso al parking comunitario, y que a su vez limitan con el jardin de las dos plantas bajas. Los muros que dan a la calle es evidente que son privativos del vecino, pero los que se crean para dar acceso a la rampa del parking, son comunitarios o bien privativos?. Se da el caso que en parte de uno de ellos estan encastados los contadores de luz, y en el otro estan encastados los tubos de entrada del agua comunitaria.
    Gracias

    • Hola Alex:
      No sabría que responder. Imagino que son las viviendas que están en la entrada al garaje antes de la puerta de acceso al mismo.
      Entiendo que son por tanto fachada y que como gasto susceptible de individualización cada propietario repara de forma privada y que lo que se consideraría comunitario seria el acceso( el suelo) y todo el recinto desde la puerta del garaje hasta los accesos a las viviendas individuales.
      Un saludo.

  7. Sofia dice:

    Hola, tenemos un conflicto dudoso. La vecina del bajo tiene el extremo de nuestra bajante del wc a la tubería general con un enorme agujero de la corrosión. Cada vez q tiramos de la cadena le chorrea las paredes de lo que escapa por el hueco. Quería saber si esa tubería corresponde a nosotros o es de la comunidad. Es un edificio de 60 años y nunca se han cambiado las tuberías generales. La corrosión esta al final de nuestra bajante ya comunicando con el desagüe general. Al ser una ramal entiendo que es de la comunidad y no privada verdad?

    • En el caso de tuberías de desagüe, entendemos como privativas las conducciones interiores de la vivienda hasta el enganche de las mismas a la red general o bajante comunitario

      Así mismo, entendemos como comunes las conducciones desde el enganche de la vivienda a la red general o bajante comunitario, hasta la salida de la misma al exterior del edificio para su conexión al alcantarillado

      Un saludo

  8. Sonia dice:

    Hola! Vivo en una segunda planta y tengo un patio al que accedo desde el comedor, el desagüe del patio tiene una filtración que afecta al cuarto de baño del vecino del primero, ¿quien tiene que arreglarlo? Porque entiendo que el patio es común de uso privativo. Gracias

    • Buenos dias!!
      Ese patio es cubierta de otro elemento del edificio y salvo que en escritura diga muy expresamente que es privado lo normal es que como cubierta sea elemento común el forjado, la tela asfáltica y todo lo que es estructural.
      No es lo mismo privado que de uso privativo.
      Un saludo

  9. Cristina dice:

    Buenos dias,

    no estoy segura de lo que voy a exponer entre en esta temática.
    Vivo en una comunidad de vecinos en el último piso. Los pisos tienen unas jardineras al exterior. En el tejado, hay dos filas de tejas por detrás del canalón que desagua el resto del tejado. El agua de esas dos filas de tejas caían sobre la jardinera, y al salir por el desagüe de esta, manchaba la fachada. En arreglo a esto, se dicidió poner un canalón al final de esas dos filas y una bajante que desemboca en las jardineras de los últimos pisos (uno de ellos el mio). Mi pregunta es, ¿es lícito que ese agua desagüe en las jardineras?. Apunto además que las jardineras son elemento privativo, y que ese agua, para mas inri, está cayendo a la calle.
    Gracias, un saludo.

    • Buenos dias Cristiba!!
      Lo mas lógico es recoger el agua de lluvia con el canalón y una bajante embocada en el colector general o a la calle si el ayuntamiento de tu localidad lo permite.
      Esa es una solución extraña porque clar ahora lo que rebosa es tu jardinera.

      Vuelve a plantear el problema a tu presidente y/o administrador.
      Un saludo

    • Cristina dice:

      Buenos dias,

      muchas gracias por la respuesta y rapidez.

      Un saludo.

  10. Maria Vidal dice:

    En una comunidad formada por varias casas adosadas, ¿ las cimentaciones y el solar donde están construidas son comunes o privativas?
    Muchas gracias y un cordial saludo
    Maria Vidal

  11. Fernando dice:

    Hola!
    Vivo en el último piso de un edificio. La tubería general que surte de agua a todo el edificio tiene una fuga en la conexión con la que va a mi contador y mi llave. Esto ha causado humedades a mi vecino de abajo. Esta fuga está físicamente en mi vivienda, puesto que al no tener ningún piso encima, tengo una mocheta en un baño donde termina la tubería general. ¿Se considera privativo o comunitario? ¿Tiene alguna influencia mi situación particular, es decir, se consideraría igual si viviera en un piso intermedio y tuviera esa misma fuga?
    Gracias de antemano!

    • Buenos dias:
      Entendemos que todo lo que esta dentro del perimetro de la vivienda es privativo.
      Si fuese la fuga en otro tramo del tubo que transcurriese por zona común seria comunitaria.
      Un saludo

  12. ANGEL MARTIN MARTIN dice:

    ¿A quien corresponde pagar el consumo de agua cuando la tuberia que alimenta auna vivienda dentro de una comunidad de propietarios se rompe(en la parte comunitaria)y proboca un un consumo excesivo.?

  13. Alfonso dice:

    Buenos días el motivo del presente es el siguiente. El vecino de arriba tiene una fuga en la conexión de la tubería de evacuación de agua de la preinstalación de su aire acondicionado, a la tubería bajante comunitaria de aguas pluviales de la azotea. Cuando llueve, al tener fuga en dicho entronque, produce daños por humedad en mi piso. Como se considera esta conducción privativa o comunitaria, para poder reclamar a un seguro u otro. Muchas gracias por su atención. Saludos

    • Buenos dias:
      Esta situación es muy común.
      No puede conectar su tubo de evacuación de aire acondicionado a la bajante general en este caso de aguas pluviales.
      Es responsable de los daños. Si podría conectar dicha evacuación a sus tuberías privadas.
      Un saludo

  14. INMA dice:

    Hola, en mi comunidad hemos decidido cambiar el sistema centralizado de agua por individua (cada vecino su contador y su contrato). Como el edificio es antiguo las tuberías se han sacado desde el cuarto de los depósitos y suben por los lavaderos. En cada piso desde el lavadero se mete la tubería hasta la cocina y se engancha a la llave de paso. En el lavadero del primero hay 10 tuberías, en el del segundo 9 y así hasta llegar al décimo. ¿Son comunitarias o privativas ya que pasan por elementos privativos como son los lavaderos?

    • Hola!!!

      Es una instalación comunitaria que transcurre por elementos privados porque habrá sido la forma mas practica para realizarse.
      Privada seria la instalación desde la llave del contador al interior.
      Un saludo

  15. Pedro dice:

    Buenas tardes,

    Vivo en una comunidad de viviendas apareadas, y en la zona de los contadores de agua, que se encuentran fuera de las viviendas, ha habido un problema en un regulador de presión de una de las tuberías que se encuentran en la zona de contadores.

    Mi pregunta es: ¿La reparación debe de ser a cargo la comunidad o por el contrario debe de hacerse cargo el usuario de dicha tubería?

    Un saludo

    • Entendemos que forman parte del equipo de presión los reguladores y que por tanto son elemento comunitario.Compensan el exceso de presión de un equipo regulado en común para dar servicio a todos.
      Es la forma de controlar la presión en las viviendas que no necesitan tanta como otras. Es necesario en un pareado tener equipo de presión???

      Un saludo.

  16. Jose dice:

    Buenos dias, resulta que somos una comunidad de adosados y tenemos un contador general y contadores particulares para cada adosado. Los contadores son de la empresa suministradora de agua del municipio. Resulta que desde el contador general sale una tuberia a todos los adosados y dicha tuberia sufre una averia, la tuberia va por la calle por dominio publico. La pregunta es si la comunidad tiene que reparar la tuberia o le pertenece a la suministradora de agua por estar la tuberia en dominio publico?

  17. Susana dice:

    Buenos días
    Tengo un local comercial. El conducto de desagüe de las aguas fecales está en el techo del local porque el edificio desagua en una calle que queda en un nivel superior al del local. Ello mo obliga a depender de una bomba que costeo yo. El local tiene salida a una plaza que da a un colector a nivel inferior y al que podríamos conectarnos según la compañia de aguas de la ciudad.
    Mi pregunta es: ¿quién debe hacerse cargo de esta conexión, la comunidad o los propietarios del local? Si no fuera posible la conexión, podemos reclamar a la comunidad que se haga cargo de las bombas de evacuación?

    • Buenos dias:
      Usted el servicio de poder desaguar lo debe tener.
      Sea con la bomba o sea con otra salida a la calle.
      En cualquier caso es la comunidad la que ebe hacerse cargo tanto de la bomba como decanalizar hacia la plaza.
      Un saludo

  18. Manuel dice:

    Buenos dias, en mi caso la bajante del vecino de arriba sobresale ligeramente de la columna de mi cuarto de baño (de hecho hay una parte de azulejo roto por donde se ve el desagüe). No se si será porque hicieron anteriormente obra ( yo compré el piso después de esto) y pusieron un codo o porqué, pero el caso es que cada vez que tira de la cadena del wc hace bastante ruido, supongo yo que será porque el agua choca contra el codo. Mi duda es si sería la comunidad quien debería hacerse cargo del problema o sería mi seguro. Gracias

    • Buenos dias:
      Entendemos que es normal que el agua haga bastante ruido al atravesar el codo.
      Si no hay una fuga de agua en principio no parece que haya ningún problema con el codo.
      Un saludo.

  19. Elisabet dice:

    A un vecino se le a roto la tubería que va enganchada de la general y dice que de eso se tiene que hacer cargo la comunidad es verdad?

    • Buenos dias:
      Entiendo que cuando dice roto se refiere a que la conexión con la general es lo que esta mal.
      Si es así es privativo el gasto. Si es el codo es comunitario.
      Un saludo

  20. Elena dice:

    Buenas,

    Mi caso es el siguiente. Quiero hacer una reforma integral del baño en el que tengo una ventana por la que de accede a las bajantes de la finca que están en un hueco oscuro, no en el deslunado.
    El caso es que a mi me gustaría quitar es ventana que nunca abro por miedo a que entren insectos o por el mal olor, por un sistema de ventilación diferente como un ventiventilador.
    Pidiendo presupuestos he expuesto el caso y hay gente que me dice que depende de lo que diga la comunidad y otros que soy yo la que decide.
    Esto es legal? Lo puedo hacer?

    • Buenos dias:
      La ventana tiene la función de respiradero y acceso a las bajante por lo que si lo coloca de otro tipo respetando la función de la misma y siendo algo que sólo usted ve no tiene porque pedir ni permiso a la comunidad.
      Un saludo

  21. MARIA GRANADO dice:

    Es cierto que si el bajante comunitario es de uralita las compañias aseguradoras no se responsabilizan en caso de rotura?

    • Buenos días:
      Es muy común que antes de asegurar un edificio un perito lo revise y compruebe el estado de conservación.
      Aveces excluyen coberturas y otras encarecen mucho la prima si incluyen ciertos daños.
      Si las tuberías no son de pvc puede ocurrir que no aseguren las aguas.
      Un saludo

  22. Rosy Morales dice:

    Buen día
    Si tengo un terreno,hace años los vecinos se juntaron para poner la tuberia del drenaje, no me avisaron y por ende no coopere.. ahora que quiero poner mi drenaje lo puedo hacer en esa misma tuberia o meter otra para mi vivienda sola

    • Buenos dias:
      Entendemos que lo lógico es que usted solicite a sus vecinos unirse al desagüe ya constituido y abonar la parte que le hubiese correspondido en su momento a los demás propietarios del mismo.
      Un saludo

  23. Romi dice:

    Hola, vivo en una planta baja y tengo 1 solo vecino en el piso de arriba. No hay comunidad porque cada uno tiene su entrada al piso de forma particular. Pero su bajante pasa x el medio de mi vivienda. El año pasado se tapo y se inundó mi casa, tuve q cambiar todo el suelo, cambie tuberias, etc. El vecino no se responsabilizo de nada y encima cabreado. Ahora creemos q esta tapando las tuberias nuevamente y a proposito. Que puedo hacer? Vivo con un niño pequeño y no quiero problemas 🙁

    • Buenos dias:
      La bajante es de uso exclusivo del vecino de arriba?
      Sea así o no si solo hay una propiedad arriba y se produce un emboce a nivel de esta el causante del emboce es el propietario de arriba.
      Debe hacerse responsable del desemboce y de los daños que cause.
      Cuando son varios los propietarios no puede determinarse quien es el causante pero siendo uno solo si. Todo lo que es susceptible de ser individualizado es responsabilidad del propietario que lo utilice.
      Si la bajante es compartida y el emboce se produce mas abajo entonces la responsabilidad es de los dos.
      Si es compartida y fuese defectuosa ñla reparación de la misma también correspondería a las dos propiedades.
      Un saludo.

  24. Andrea dice:

    Buenas tardes…he estado leyendo y veo casos similares al que voy a exponer. En nuestro techo del baño se moja la altura del water del vecino de arriba. Su seguro vino varias veces y simplemente colocaba silicona alrededor de su water y bañera. Nosotros de forma particular ya que nuestro seguro no lo cubre porque dice que es problema del vecino, hemos abierto nuestro techo a la altura del desagüe del vecino y el codo que une a la bajante del water es el que se vio que pierde. Se le aviso al vecino vinieron sus reparadores y picaron hasta la bajante comunitaria pero han causado mas problemas,la han roto…no reconocen y ahora sale más agua. Nuestro seguro dice que es problema del de arriba(parte privada) y comunitario. El de arriba dice que es comunitario todo. Pregunto hay parte privativa y comunitaria? O sólo comunitaria? Depende de la comunidad autonoma donde se viva la legislación?..soy de Castellón Valencia. Muchas gracias

    • Hola!!
      Lo mejor es que un técnico lo valore. Un fontanero que vea donde esta la fuga. Si es la bajante o la derivación la fuga es en zona común. Hasta el emboque en la derivación incluido el sellado es privado.

      Un saludo

  25. Ricardo dice:

    Buenas tardes,
    Soy propietario de una plaza de garaje, el cuál, cuando hay tormentas fuertes se inunda ya que las bajantes del edificio (comunes para aguas fecales y pluviales) que están concentradas en el garaje no tienen la capacidad suficiente de evacuación y rebosan las arquetas, inundando el garaje.

    Decir que la comunidad de propietarios de los garajes es independiente a las distintas comunidades del edificio donde está situado.

    Tenemos un presupuesto para colocar unas válvulas antiretorno entre otras cosas, y que de esta manera se solucionara el problema.

    El administrador de la comunidad de garajes dice que la reparación corresponde únicamente a los propietarios de los garajes y que el resto de comunidades de vecinos del edificio no tienen obligación de participar ya que el problema cuando llueve es nuestro (aunque las bajantes sean del edificio).

    ¿Tiene razón el administrador o por el contrario todas las comunidades deberían de contribuir equitativamente a la solución del problema?

    Gracias y un saludo

    • Buenos dias:
      Nosotros hemos resuelto situaciones similares haciendo una bajante para las pluviales independiente.
      En nuestro caso cabía por el falseado por donde transcurria la de pluviales y fecales pero supongo que puede llevarse por otros lugares.
      Un saludo

  26. Jose Manuel dice:

    Buenos días. Mi problema es el siguiente.

    Hace 6 años adquiri una vivienda unifamiliar con una antigüedad de más de cien años. La vivienda estaba para poder entrar a vivir, con servicio municipal de agua y desague al corriente tanto de alta como de pagos. Aún así hicimos algunas reformas con sus respectivas licencias. El problema empieza al observar el albañil que la casa estaba desaguando a hn riachuelo que pasa junto a la casa. Como por todos es sabido que eso está prohibido se busca y se encuentra la tuberia de salida de aguas fecales de la casa que va por la parcela privada y que sale a la red general y de ahí al colector. Pero dicha tuberia de aguas fecales y a su vez de aguas pluviales del patio de la finca y de los bajantes de los canalones, se encontraba completamente anegada de tierra, siendo así imposible que pudiera salir el agua sucia a la red pública. Por mi parte lógicamente correspondía el cambio de dicha tuberia hasta la red de alcantarillado público y así lo hicimos. En las primeras lluvias pude comprobar que aunque mis tuberías de desague estaban limpias y nuevas el agua empezaba a acumularse en la misma pues apenas tenia salida en lo que ya es la red pública. Avise telefonicamente para que lovinieran a desatascar, pues entiendo que del muro de la finca para fuera ya corresponde al Ayuntamiento. Vinieron a desatascar en 3 ó 4 ocasiones con el camión de agua a presión pero nunca pudieros desatascarlo del todo y los operarios me comentaban que posiblemente estuviera atascada la red pública o que incluso estuviera a nivel inferior de la propia red publica y de ahí que se acumule la tierra y atasque todo.
    Con eso, se fueron siempre y nunca quedó solucionado el problema. Cuando hay alguna tormenta al no poder evacuar las aguas a la red pública mi patio se está quedando practicamente inundado hasta que poco a poco va desaguando como buenamente puede.

    Perdón por el rollo.

    Mi pregunta es la siguiente.

    Tiene el Ayuntamiento la obligación de acometer el desatasco de la tuberia de desagüe público y de hacer si es preciso las obras que correspondan para solucionar el problema?. Indicar que esa tuberia pública solo da servicio a mi casa ya que queda a las afueras del pueblo.

    Un saludo y muchas gracias por anticipado.

  27. ROSENDA GONZALEZ VICENT dice:

    Buenas tardes, tengo una terraza con un desague o bajante que va a salir (empalme) al tubo general que esta ubicado en el jardin de la casa de abajo y de alli va a la arqueta de la calle, problema es que dicho vecino se ha permitido modificar y desviar mi bajante como el ha querido y ahora tengo problemas cuando llueve pues no desaloja agua igual.
    un saludo y muchas grácias
    ROSENDA

    • Hola!!

      Entendemos que si tiene problemas para desaguar deberá comunicarlo a su administrador o presidente pues es un elemento común y averiguar cual es la causa.
      Si las modificaciones realizadas por el propietario de abajo son la causa tendrá que rectificarlo el.

      Un saludo

  28. MARIA L. dice:

    Buenas tardes,
    Vivo en una urbanización la cual está distribuida en bloques de bungalows, los cuales en la planta subterránea tenemos los garajes y los contadores de agua de los cuales salen las tuberías de agua a cada propiedad.
    He tenido un consumo de agua de 1600€ por una fuga en esa tubería que va del contador a mi casa.
    Esa factura de agua debería abonármela la comunidad?

    • Hola!!!
      En mi opinión debería reclamarse el daño producido al seguro comunitario. Si no tiene seguro que cubra estos daños entonces la comunidad es la responsable.
      Lo que esta y ocurre fuera de los lindes de la vivienda a mi entender es comunitario.
      Un saludo

  29. Angel dice:

    Hola. Vivo en un grupo de viviendas adosadas que tienen los contadores del agua en un armario comun con acceso desde la calle. Las tuberias de agua potable discurren desde el cuarto de contadores hasta cada vivienda atravesandolas por el suelo. ¿Puedo entonces entender que estas tuberias son privativas para cada vivienda en el tramo que discurre por el perimetro de cada una de ellas? ¿Pese a que son tuberias que dan servicio a otras viviendas? Gracias.

    • Hola Angel!!!
      Entiendo que los tramos de tubería que transcurren por los forjados no son privativos pues estos son elemento comun y menos si abastecen a otras viviendas.
      Lo privativo es lo incluido dentro del perimetro incluidos tabiques pero no muros ni forjados.
      Un saludo

  30. DOLORES dice:

    Buenos dias, vivo en una casa adosada, con un parkin privado, pero con la entrada al mismo por zona comunitaria, cada vecino tiene su parkin privado y cerrado , pero se entra por una puerta y pasillo comunitari. el tema es que en mi parkin hay barias tuberias de otras casas, de agua residuales y hay un sifon que desenboca las tuberias de barias casas que se enboza y me ocasiona gran prpblema,mi pregunta es las tuberias aunque esten dentro de mi casa son comunitarias? ya que ademas de pasar por el pasillo del parkin, son de 4 casas, tengo que llamar a una cuba con frecuencia , quien paga la cuba? la comunidad del parkin me pone pegas a la hora de pagar , me dice que como esta dentro de mi casa es privado, por favor me puden informar, muchisimas gracias y un saludo

    • Hola!!

      Si esta claro que el sifón es compartido por cuatro viviendas entonces evidentemente es comunitario que a su vez al ser susceptible de individualización pues claramente sirve a cuatro viviendas puede reprecutirse el gasto entre estas cuatro viviendas.

  31. Mi comunidad esta compuesta poruna torre y unos duplex. Queremos cambiar las tuberias por su mal estado estado de acceso a los duplex que van por debajo de un paseo que es comun. A la hora de lagar edtas tuberias que solo dan servicio de agua potable a los duplex . estas debeb ser consideradas como privativas o solo cuando son privativas cusndo entran dentro del petimetro de la viviendam Se debe pagar el cambio de tuverias por los comunetos de la torre y de los duplex?

  32. Carmen dice:

    Hola, vivo en un edificio de 4 viviendas y 3 locales abajo, de unos 30 años de antigüedad. Uno de los locales ha hecho obras y ha puesto dos cuartos de baño y un año después le sale agua de la arqueta cuando tira de la cadena, porque el desagüe general por lo visto no es suficientemente grande. Dice que la comunidad debe pagar las obras para agrandarlo. ¿Es correcto o le corresponde a él por haber hecho las reformas del local sin tener esto en cuenta?
    Muchas gracias por la ayuda

    • Hola!!

      La arqueta es elemento común. Si se produce un atasco, en principio ,si no ocurre que al abrirla se observe que es el tubo que va de ese bajo el que esta embozado , le corresponde a la comunidad devengar el gasto de desatasco.
      Un saludo

  33. Maria Jose dice:

    A quien le corresponde arreglar las tuberias que salen de una finca hasta el alcantarillado ,que son publicas??

  34. Manuela dice:

    Hola. Vivo en un primer piso, en uno de mis dormitorios que da pared con pared con las escaleras comunitarias hay una especie de «pilar» en el rincón de una de las paredes, el caso es que desde hacero días se oye caer agua por dentro de ese «pilar» por lo que imagino que no es un pilar si no que por ahí van tubos de desagüe del bloque. El ruido continuo de agua es muy molesto, por la noche con el silencio aún se oye más y es imposible dormir.
    El seguro de la comunidad debería hacerse cargo al ser alguna tubería que recoge agua de los pisos de arriba?

    • Buenos dias:
      El agua siempre habrá causado ruidos al pasar.
      Todos los desagúes sobre todo en los primeros pisos si esta cerca del codo suenan cuando pasa el agua y residuos.
      La única opción es proponer un cambio de trayectoria de esa bajante a la junta.
      Un saludo

  35. Angeles dice:

    Hola,estamos arreglando la fachada de un edificio de 12 viviendas,al llegar a la bajante de mi lado cual no sería nuestra sorpresa al comprobar que compartimos el mismo canalón con el edificio del lado
    Mi pregunta es:
    Es legal tener el mismo canalón para ambos edificios?nos puede acarrear problemas?sería más lógico que nosotros tuviésemos nuestro canalón y ellos el suyo?
    Gracias

  36. PILAR dice:

    Tengo un embozo en el wc y al tirar de la cadena sale agua por la junta del wc y el suelo.
    Pasaron a mirarlo y al parecer el empozo está en el trozo de tubo que va de mi wc al comunitario y son cascotes de obra. El arreglo debería de hacerse por la vivienda inferior a la mis.
    A quien le corresponde reparar dicho embozo ??
    Gracias.

  37. Javier Avendaño dice:

    He adquirido 2 propiedades en primera planta, las he reformado y cambiado todas las tuberías y ahora quiero enganchar el agua potable(con una conducción que también he realizado nueva) a la tubería de agua potable de distribucion general de esa planta, todo a cargo mio. La presidenta que vive en la segunda planta y es la única vecina, me niega el permiso, dice que todo es suyo(escaleras, patios,etc,etc. Comunicado al administrador, éste propone una Junta y yo opino que no, pues como la vecina de arriba -toda la planta es suya- tiene el % de mayoría además de ser la presidenta va a cinstar en Acta esa negativa, lo que sera peor todavia. Ya que no se me puede negar el enganche a un servicio de primera necesidad como es el agua, voy a enganchar y dejar como estaba o mejor la pared que tengo que romper, todo a mí cargo, soslayando el permiso. Les agradecería su opinión al respecto.
    Muchas gracias y un saludo.

    • Buenos dias:
      Puesto que va a intervenir en zona comunitaria es lógico que si es por voluntad propia y no necesidad porque tenga falta de agua u otra avería solicite permiso a la junta de propietarios que por otra parte no entiendo que se niegue a permitirlo.
      Lo conveniente es que demuestre que es una necesidad cambiarlas.
      En última instancia puede recurrir a los tribunales o a una mediación(mas rapida y economica) que además puede ayudar a mejorar la relación y facilitar la conivencia.
      Su colegio dispone de este servicio.
      Un saludo
      Un saludo

  38. Juan Carlos dice:

    Hola, lo primero felicidades por este post, es de mucha ayuda y responden pronto a las dudas. Ahí va la mía:

    Tengo en casa falta de presión desde hace dos meses. Vinieron del Canal al cuarto de contadores y dijeron que suyo no era, que hasta el contador llega agua, y que la avería debía estar justo después del contador.

    El administrador de la finca se niega a llamar (y pagar él) al fontanero, porque alega que después del contador la tubería es individual de cada vecino. Y lógicamente, nosotros luchamos porque sea la Comunidad, no sé si a través del seguro o de sus propios fondos, quién se haga cargo de ese fontanero, ya que la avería está situada en un espacio común y compartido por todos los vecinos (bueno, más bien por los que tienen llave para entrar, solo la portera y presidente y vicepresidente de la Comunidad).

    En la ilustración que hay en este mismo post se explica bien que hasta el espacio privativo de cada viviendo (de puertas para adentro de la casa de cada uno) las tuberías, pese a ser individuales, son responsabilidad común de la propiedad. ¿Es correcto? ¿Se puede «demostrar» de otra forma, con sentencias o algún punto concreto de la LPH? ¿Qué podemos hacer para que el administrador acceda a enviar a su fontanero y no lo paguemos nosotros?

    Muchas gracias!

    • Buenos dias:
      Entiendo dos cosas:
      1º Que su administrador a a priori no puede saber donde esta el problema. Para nosotros hasta la entrada en la vivienda tal como se expresa en el Codigo Civil en el articulo 396 es comunitario. Las llaves de la bateria de contadores las consideramos elemento común.
      2º Que puede ocurrir que el problema este en la propia llave de la vivienda, no de la bateria. Entonces el problema seria privado.
      Creo que su administrador podria enviar fontanero que valore la causa de su falta de presió y si es privada se haga cargo usted. Si es comunitaria la comunidad.
      Esto dice el articulo 396 del codigo civil:
      Artículo 396 – Código Civil
      Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

  39. laura dice:

    Hola buenas noches , me ha llegado una carta de exceso consumo de agua de la compañía , hemos cortado la llave general del agua y el contador sigue marcando pasos .
    La vivienda es una casa unifamiliar con una pequeña parcelita y se encuentra dentro de una urbanización privada de 24 unifamiliares , el armario de contadores del residencial se encuentra en la fachada de la entrada a dicha urbanización, desde aquí a la entrada a mi casa habrá unos 70 metros , donde hay asfalto y acera.
    Mi pregunta es la siguiente : si la fuga ésta desde contadores a la entrada de mi casa , quién se debe hacer cargo de los gastos de localización de la fuga , reparación de la misma , tapar el agujero que hagan y el recibo que nos llegue de agua , la comunidad , el seguro de hogar o nosotros ?
    Muchas gracias

    • Artículo 396 – Código Civil
      Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
      Entendemos que si la fuga esta antes de su entrada en el espacio privado en el recorrido por zonas comunes seria elementp común.
      No obstante hay sentencias que contradicen esto y dictaminan que desde contador es privado.
      Un saludo

  40. Mª Julia dice:

    Buenos días:
    Vivo en en bloque de viviendas y la instalación de suministro de agua tiene instalada batería de contadores en armario comunitario. La compañía de suministro de agua me envía carta diciendo que no pueden cambiar mi contador porque falta la llave de paso de 1 pulgada que se coloca antes del contador para cortar el agua y que es obligatoria según Reglamento de la Junta de Andalucia. La llave de paso tras el contador y que cortaría el agua a mi vivienda está instalada y funciona perfectamente. La llave que me pide la compañía y que se instala antes del contador le he solicitado al Administrador que la instale por ser esta instalación de la comunidad y me ha dicho que es de mi propiedad y la he de instalar yo. Mi pregunta es a quien le corresponde pagar esa llave. Si los demás vecinos no la ponen porque no se la han pedido a mí me cortarán el agua al cortar la llave general cuando trabajen sobre su contador. Sin embargo mi llave beneficiaría en este caso al resto de los vecinos impidiendo que le corten el agua a ellos cuando trabajen en mi contador.

    • Artículo 396 – Código Civil
      Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

      Si hay duda aveces sobre si es privado o común el tramo de cualquier instalación hasta la entrada en la vivienda trancurriendo por zonas comunes aunque nosotros basandonos el el código civil lo consideramos comunitario desde luego antes de contador la llave es elemento común.
      Un saludo

  41. Mikel dice:

    Hola, he encontrado mucha información acerca de elementos privativos y comunitarios, pero puede haber un tercer elemento, que es privativo a ciertos vecinos?
    Me explico, vivo en una urbanización de 12 adosados, donde cada 4 tiene una tubería de desagüe que va a la red general. En mi bloque de 4 se atasca esta tubería por vicios constructivos y eso nos afecta a los 4 vecinos de esta tubería por tanto no es privativo de un único vecino, pero el resto de la comunidad dice que es cosa de nosotros 4 exclusivamente. ¿Es eso posible? En ese caso no tendría sentido el concepto propio de comunidad si para cada avería se va a hacer un listado de afectados. Si fueran 11 de 12 qué pasa? también es de esos 11?
    Además que el problema es que la red general en nuestro punto de enganche está muy alto porque como luego tiene que ir recogiendo las aguas del resto de la urbanización tiene que estar así.

    Gracias, un saludo

    • Hola!
      Claro que todo lo que se pueda individualizar se puede repercutir a los que disponen del servicio separadamente.
      la Ley de Propiedad Horizontal en su articulo 9 apartado e) dice que son obligaciones de cada propietario contribuir con arreglo a su cuota de participación fijada en el titulo o lo especialmente establecido a los gastos generales del edificio, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
      Espero haber sido de utilidad.
      Un saludo

  42. Lourdes García Arocas dice:

    Hola buenos dias.
    Vivo en un primer piso con terraza. Mi vecina (del edificio de al lado) tiene también terraza que colinda con la mía.
    El problema es que ella no tiene desagüe para la lluvia, y desagüa en mi terraza. Es legal que desagüe en mi terraza al no ser del mismo edificio?
    Es una vivienda antigua.
    Gracias de antemano.

  43. Juan carlos dice:

    Buenos días,mi problema es el siguiente mi casa es un adosado y en la entrada tenemos un garaje no techado,por dicho suelo para una arqueta de aguas residuales que se comunican todas entre sí,se ha obstruido y se sale el agua del alcantarillado a quien corresponde su desatasco al Ayuntamiento o a los propietarios,muchas gracias.

    • Hola buenos días:
      Entiendo que si usted tiene claro que esa arqueta es de colectores generales, es decir que no le da servicio sólo a su vivienda, entonces es un gasto general no privativo.
      Un saludo.
      Rosa

    • Hola!!
      Si la arqueta esta dentro del perimetro de la propiedad privada no es del ayuntamiento. Será de colector de aguas residuales de las viviendas que constituyen la comunidad.
      Un saludo

  44. Agustín dice:

    Buenas tardes,

    En nuestra finca las tuberías de desagüe de la comunidad pasan por una cochera de un vecino, este vecino se ha hecho un trastero en su cochera en la zona por dónde pasan las tuberías. La comunidad necesita reparar estas tuberías ya que hay un atasco, y este vecino se niega a darnos acceso a su trastero para hacer la reparación.

    Cuál es el procedimiento legal para hacer una denuncia o reclamación a este vecino?

    Muchas gracias

    Saludos

    Agustín

    • Hola!!
      No puede negar el acceso el vecino.
      Esa servidumbre le obliga a ello salvo que se pueda aportar otra solución para desatascar esas tuberias.

    • Hola!!
      El procedimiento judicial es interponer una demanda judicial por obras ilegales sin el consentimiento de la comunidad con el agravante de que tapa obstaculizan el acceso a un elemento común.
      Eso enseguida se la haran retirar y permitir el acceso.
      Un saludo

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